1. PROPRIEDADE HORIZONTAL
1.1 – O que é a propriedade horizontal?
É o instituto jurídico (conjunto de normas) que normaliza e regula o funcionamento de um edifício ou conjunto de edifícios em condomínio.
O conjunto normativo está estabelecido no Código Civil, no Livro III – Direito das Coisas, Titulo II, Capitulo VI, Secção I, artigos 1414.º a 1438.º-A (alterado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro e pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU)), no Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro (Normas Regulamentares) e no Decreto-Lei n.º 269/94, de 25 de Outubro (Contas Poupança-Condomínio).
1.2 – O que é uma fracção autónoma?
É uma das várias propriedades individuais que compõem o condomínio que deverá estar autonomizada, isto é, ser distinta, isolada e independente das outras propriedades, com saída directa para a uma das partes comuns do edifício.
1.3 – Quais os documentos necessários para a constituição de um prédio em propriedade horizontal?
» Documento emitido pela Câmara Municipal da área em que se situa o prédio que declare que as fracções autónomas respeitam os requisitos legais;
» Caderneta predial actualizada emitida pela repartição de finanças ou certidão de teor da inscrição matricial passada com antecedência não superior a um ano;
» Certidão do teor da descrição predial e de todas as inscrições em vigor obtido na Conservatória do Registo Predial;
» No caso de prédio omisso, será necessário o duplicado da participação para a inscrição na matriz que tenha aposto o recibo da repartição de finanças com menos de um ano.
2. TÍTULO CONSTITUTIVO
2.1 – O que é o titulo constitutivo da propriedade horizontal?
É o documento que titula o regime de propriedade horizontal para um determinado edifício. É geralmente formalizado por escritura pública contendo a descrição das fracções autónomas que compõem o edifício, fixando-se o valor de cada uma expressamente em percentagem ou permilagem.
As menções obrigatórias que um titulo constitutivo deve ter constam do n.º 1 do artigo 1418.º do Código Civil, enquanto que, as menções facultativas estão descritas nas várias alíneas do nº 2 do mesmo artigo.
2.2 – Como se obtém o título constitutivo?
Basta dirigir-se à Conservatória do Registo Predial da área do prédio e pedir uma certidão do mesmo.
2.3 – Quais são os dois elementos essenciais para que possa haver um titulo constitutivo válido?
A distinção das fracções autónomas através da atribuição de uma letra do alfabeto (ou sequencia de letras) e o seu valor expresso em percentagem ou permilagem.
2.4 – Desde que data é obrigatório o regulamento do condomínio fazer parte integrante do título constitutivo?
Não há nenhuma obrigatoriedade do regulamento fazer parte integrante do título constitutivo;
Nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º do Código Civil o regulamento pode fazer parte integrante do título constitutivo embora não tenha a força legal deste, mas antes uma força obrigacional.
2.5 – O que acontece se o titulo constitutivo da propriedade horizontal não coincidir com o projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal?
Neste caso, qualquer condómino poderá instaurar acção judicial, para obter decisão que declare que a fracção só pode ser usada para fim previsto no licenciamento camarário.
2.6 – Numa fracção que, no título constitutivo, está afecta ao exercício do comércio, pode fazer-se reparação de automóveis?
Não. Constando da escritura de constituição da propriedade horizontal de determinada fracção autónoma do prédio se destina a comércio não pode, o seu titular, utiliza-la no exercício de indústria de reparação de peças de automóveis. Há que verificar o fim a que se destina a fracção.
2.7 – O título constitutivo pode ser modificado?
Sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A do Código Civil e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos;
O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos;
A inobservância do disposto no artigo 1415.º importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.º 2 do artigo 1416.º do Código Civil.
2.8 – Por que maioria se pode modificar o título constitutivo?
Só se pode modificar o título constitutivo com o acordo de todos os condóminos (unanimidade), mesmo que este acordo possa ainda ser tácito, nos termos do n.º 5 e seguintes do artigo 1432.º do Código Civil.
Em caso de modificação do título constitutivo essa modificação deverá ser operada por alguma forma especial ou poderá ser efectuada por documento particular?
Para além da escritura pública de alteração da propriedade horizontal agora já é pode proceder a essa mesma alteração por documento particular autenticado nos termos do n.º 2 do artigo 1419.º do Código Civil.
Se não for possível reunir a unanimidade dos votos dos condóminos para se proceder à alteração do título constitutivo, este terá que se manter inalterável?
Não, desde que haja consenso. Mas, sempre que os condóminos não estejam todos de acordo, poderão os tribunais, e só os tribunais, resolver essa questão, uma vez que a via da escritura pública resulta inviabilizada por inexistência daquele consenso unânime legalmente exigido.
3. REGULAMENTO DE CONDOMÍNIO
3.1 – O que é um regulamento de condomínio? Qual o seu conteúdo?
O regulamento de condomínio é um conjunto de regras de carácter genérico sobre o uso, fruição e conservação das partes comuns. Deve ser obrigatoriamente elaborado pela assembleia de condóminos, ou pelo administrador, se aquela o não houver elaborado, desde que haja mais de quatro condóminos e não tenha sido integrado no título constitutivo.
O condomínio traduz-se num tipo de organização cujo estatuto é integrado por normas consagradas directamente na lei, um título de origem negocial (o titulo constitutivo) e as deliberações aprovadas pela assembleia de condóminos.
3.2 – Quando é que deve haver regulamento de condóminos?
Havendo mais de quatro condóminos por prédio e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.º 2 do artigo 1418.º do Código Civil, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado. Posteriormente, sempre que necessário poderão ser introduzidas novas regras no regulamento desde que devidamente aprovadas pela assembleia.
3.3 – Qual é a maioria necessária para se aprovar um regulamento de condomínio?
Depende do que se queira regular no documento. A maioria necessária para aprovar um regulamento deverá obedecer àquela necessária para aprovar o assunto ou o procedimento em causa segundo as maiorias especiais que a lei geral impõe.
3.4 – Se a assembleia de condóminos não chegar a consenso sobre o texto do regulamento a aprovar haverá outra forma do regulamento entrar em vigor?
Sim. Nos termos do n.º 2 do artigo 1429.º-A do Código Civil, o administrador pode aprovar e colocar em vigor o regulamento se a assembleia o não conseguir aprovar.
4. CONDOMÍNIO & PARTES COMUNS
4.1 – Quando é que existe o condomínio?
Se os vários apartamentos que constituem um prédio pertencerem a diferentes proprietários, fala-se então em condomínio.
4.2 – Quais são os direitos do condómino?
Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício;
O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é licito renunciar à parte comum, como meio do condómino se desonerar das despesas à sua conservação e fruição.
4.3 – Quais os deveres do condómino?
Constituem deveres do condómino:
» Participar nas despesas com as partes comuns dos prédios, com excepção daquelas cujo uso esteja atribuído só a alguns condóminos;
» Não prejudicar a segurança nem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do prédio, quer por obras novas incorrectas, quer por deixar de fazer reparações necessárias;
» Não destinar a fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
» Não dar à sua fracção fim diverso daquele a que é destinado;
» Celebrar e manter actualizado o seguro contra riscos de incêndio da respectiva fracção e das partes comuns do prédio;
» Exercer o cargo de administrador, ou administrador provisório, quando lhe competir por lei;
» Não praticar actos que tenham sido proibidos pelo título constitutivo ou por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição;
» Quais outros deveres consignados em regulamento de condomínio.
4.4 – Qual é a forma de resolução de litígios e conflitos emergentes da relação de condomínio à qual a lei dá primazia?
É a arbitragem. Hoje em dia já existem vários centros de arbitragem para submeter a resolução de conflitos no âmbito do condomínio.
4.5 – Quando um condómino vende a sua fracção de habitação pode faze-lo conservando o seu lugar de estacionamento?
Não pode. Os direitos de propriedade e compropriedade são, no seu conjunto, insusceptíveis de se poderem cindir ou dividir.
4.6 – Quais são as partes comuns do edifício?
Consideram-se obrigatoriamente partes comuns, ainda que destinadas ao uso exclusivo de qualquer fracção:
» O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
» O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
» As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
» As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
4.7 – Que outras partes do edifício podem ainda ser comuns?
Desde que o título constitutivo da propriedade horizontal não diga expressamente que pertencem a uma fracção específica, para além das já referidas, podem ainda ser partes comuns:
» Os pátios e jardins anexos ao edifício;
» Os ascensores;
» As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
» As garagens e outros lugares de estacionamento;
» Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
4.8 – Um terraço de cobertura de uma fracção autónoma é sempre uma parte comum do edifício ou pode ser uma parte própria da fracção?
Quer os terraços de cobertura quer os sótãos são necessariamente partes comuns nos termos do n.º 1 do artigo 1420.º do Código Civil.
4.9 – E os ascensores são partes comuns?
Já os ascensores presumem-se comuns nos termos do n.º 2 do artigo 1420.º do Código Civil se nada vier expresso em contrário no título constitutivo.
4.10 – Quando no título constitutivo se descriminaram as partes comuns sem se ter mencionado o sótão, pertencerá à fracção do último andar?
Em princípio, não. Os sótãos ou vãos do telhado presumem-se comuns, desde que não estejam afectos ao uso exclusivo de um dos condóminos.
O facto de no título constitutivo da propriedade horizontal se ter feito uma enumeração das partes comuns do edifício, não se tendo nelas incluído o sótão ou vãos de telhado, não obsta a que se considerem estas partes como comuns.
A lei só obriga, de facto, a especificar no título constitutivo as partes do edifício correspondentes às várias fracções, para que estas fiquem devidamente individualizadas.
4.11 – Pode um condómino, em defesa daquilo que entende ser parte comum do prédio constitutivo em propriedade horizontal, agir isoladamente?
Sim. Cada condómino tem o direito de defender, agindo isoladamente, qualquer ofensa a uma parte comum do prédio.
4.12 – A fracção destinada a habitação da porteira é sempre parte comum?
Nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 1421.º do Código Civil, presumem-se comuns as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro, mas esta é uma presunção elidível.
4.13 – É possível arrendar a casa da porteira, que consta do título constitutivo da propriedade horizontal como parte comum? Se sim, qual deve ser o destino do rendimento dessa fracção?
Desde que no título constitutivo se diga apenas que a referida fracção á parte comum, não impondo qualquer restrição ao seu uso, é perfeitamente possível que a assembleia de condóminos delibere no sentido de a arrendar.
Quanto ao destino a dar às rendas, estas não podem ser afectadas às despesas do condomínio, a menos que haja uma deliberação da assembleia de condóminos nesse sentido com o apoio unânime dos condóminos.
4.14 – É possível proibir-se num condomínio a posse de animais domésticos pelos condóminos? E será possível proibir a prática de jogos num jardim do condomínio?
Sim. São possíveis estas proibições desde que constem do título constitutivo ou sejam aprovadas por regulamento de condomínio por maioria simples mas sem oposição.
4.15 – Como reagir face a uma apropriação indevida das partes comuns?
Além do administrador, e independentemente da deliberação da assembleia-geral, qualquer condómino, agindo individualmente, tem legitimidade para praticar actos conservatórios e para pleitear em juízo nos processos que tenham por objecto ofensas a bens comuns integrados na propriedade horizontal, mesmo que o demandado seja, também, condómino.
5. PROTECÇÃO DA PROPRIEDADE PRIVADA
5.1 – Quando é que existem limitações ao exercício dos direitos?
Os condomínios, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
É essencialmente vedado aos condóminos:
» Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
» Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
» Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
» Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
» As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
» Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
5.2 – Qual a maioria necessária para se poder alterar o fim a que se destina uma fracção?
Se o fim a que se destina a fracção vier descrito no título constitutivo a sua alteração carece da unanimidade dos condóminos. Se o fim não vier descrito então basta uma maioria de 2/3 do valor total do prédio.
5.3 – Os condóminos quando executam obras nas suas fracções autónomas estão obrigados a respeitar as normas legais, sobre distâncias entre construções?
Sim. Nos termos do artigo 1422.º do Código Civil, “os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis”.
Assim sendo, deve igualmente entender-se que os titulares das fracções autónomas, quando executem obras em partes do prédio que lhes pertençam em propriedade exclusiva (pátios, jardins, garagens, etc.), são obrigados a respeitar as normas legais sobre distâncias entre construções.
5.4 – Será necessário pedir autorização à assembleia para juntar uma fracção de habitação com uma fracção de garagem?
Sim. É necessário porque, em princípio não se tratam de fracções contíguas e só uma delas é que é de garagem. Em assembleia requer aprovação sem qualquer oposição.
5.5 – Será necessário pedir autorização à assembleia para dividir duas fracções contíguas de garagem?
Sim. É necessária autorização porque, para dividir fracções em novas fracções autónomas assim se requer, caso essa possibilidade não seja já prevista no título constitutivo. Em assembleia requer aprovação sem qualquer oposição.
5.6 – Os condóminos têm direitos de preferência e de divisão?
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
6. DESPESAS DO CONDOMÍNIO
6.1 – Como devem ser divididas as despesas do condomínio?
Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor (percentagem ou permilagem) das suas fracções.
Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovado sem oposição por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que dela se servem.
Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
6.2 – A partir de que momento é exigível o pagamento dos encargos do condomínio em cada exercício orçamental?
O pagamento é exigível a partir de 3 momentos possíveis:
» No prazo estabelecido pelas regras constantes do regulamento do condomínio;
» No prazo estabelecido na acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições;
» A partir do momento estabelecido na interpelação avulsa.
6.3 – Como gerir o dinheiro do condomínio?
A administração do condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias:
» Uma conta de depósito à ordem para pagamento das despesas correntes de utilização e de serviços comuns, onde deverão ser depositadas as cotas pagas pelos condóminos e, eventualmente, outras receitas que o condomínio possua;
» E uma outra conta para o Fundo Comum de Reserva, preferencialmente um depósito a prazo sob a forma de Conta Poupança-Condomínio, destinada a financiar as despesas de conservação do prédio e, eventualmente, obras com inovações que a assembleia decida financiar através do fundo.
6.4 – Um novo proprietário pode exigir do antigo proprietário quantias relativas a obras de conservação do edifício, orçamentadas antes mas executadas depois deste ter vendido a fracção?
A tendência da jurisprudência é de considerar este tipo de dívidas com carácter não transitório, logo sendo da responsabilidade pessoal do sujeito que lhes dá origem ou que as aprova, isto é, do antigo proprietário ou proprietário alienante. No entanto, também há uma corrente jurisprudencial em sentido divergente.
6.5 – As obras de impermeabilização de um terraço de cobertura, ainda que destinado a uso exclusivo de um condómino, devem ser exclusivamente custeadas por este?
Não. Ainda que um terraço sirva, exclusivamente, alguns condóminos, não deixa de ser parte comum do condomínio, conforme disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil.
6.6 – Sendo as varandas partes comuns de um prédio, servem ou não, exclusivamente, cada um dos condóminos? Qual a relevância deste facto para efeitos de comparticipação nos encargos de conservação e fruição?
As varandas são componentes da própria fachada do edifício em que se inserem. Sem elas, quando existem, o edifício não está completo e os condóminos não podem retira-las, já que isso alteraria a estrutura do próprio prédio.
O facto de a varanda ser utilizada, apenas, pelos condóminos da fracção autónoma a que está directamente ligada não significa que a varanda, como tal, esteja ao serviço exclusivo dele, visto que, sendo parte comum da própria fachada, está, também, ao serviço de todos os outros condóminos. O que está ao serviço apenas de cada um dos condóminos é a base das varandas a que tem acesso, a sua parte interior. A parte de fora está tanto ao serviço dele como de todos os outros condóminos.
Ora, pretendendo-se realizar obras nas varandas, destinadas a reparar fendas pronunciadas que atingem o exterior das mesmas e provando-se que tais fendas resultam não do uso normal, mas de deficiências na construção das paredes exteriores e de degradação causada por intempéries, lógico é concluir que, tanto jurídica como moralmente, devem comparticipar nas despesas de reparação todos os condóminos, na proporção do valor das suas fracções (n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil).
6.7 – É possível transferir para o arrendatário de uma fracção a obrigação de pagar as despesas correntes do condomínio?
Sim, se houver acordo entre o proprietário da fracção e o seu arrendatário, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício, bem assim como o pagamento de serviços de interesse comum, podem ficar a cargo deste último.
Para o efeito e sob pena de nulidade, tal acordo deve constar de documento escrito, seja o próprio contrato de arrendamento ou um aditamento a este assinado pelo arrendatário, no qual deverão encontrar-se especificadas as despesas que as partes pretendem que fiquem a cargo do arrendatário.
6.8 – É legítimo a um condómino, proprietário de uma fracção que vem sofrendo infiltrações de águas pluviais provenientes de uma parte comum, não efectuar o pagamento da sua contribuição?
Sim. Quando se vem exigir a um condómino a sua comparticipação nas despesas do condomínio, ou quando este pretende que o administrador do condomínio repare determinado defeito que lhe tem causado danos, estamos perante obrigações “propter rem”, ou seja, obrigações a que o respectivo sujeito passivo está vinculado, não por via de um contrato, mas por ser titular de um determinado direito real.
6.9 – Um condómino que seja proprietário de uma fracção, com entrada privativa, destinada a comércio, está obrigado a participar nas despesas relativas à porteira?
Sim. Nas despesas de conservação e fruição incluem-se os encargos com o pagamento de serviços prestados pelos porteiros. Na verdade, compete a estes, entre outras funções, efectuar a vigilância do prédio, fiscalizando a entrada de estranhos, não permitindo que o sujem ou deteriorem.
Tomar conta e providenciar no caso de incidentes anormais e, em geral, cumprir o que determinam as posturas municipais e legislação conexa, coma finalidade de evitar danos no edifício ou incómodos para os seus utentes, tanto nos períodos de trabalho como nos de descanso.
Assim, o condómino, proprietário de tal loja que dispõe de uma entrada privativa sem ligação com as entradas comuns do edifício, não está dispensado da obrigação de contribuir para as despesas com a porteira, tal como os demais condóminos, atentas as funções e os serviços desempenhados por ela.
6.10 – Os encargos com as escadas deverão ser repartidos apenas pelos condóminos que efectivamente as utilizam?
Não. Qualquer condómino cuja fracção está objectivamente em condições de ser servida pelas partes comuns, como é o caso das escadas, só porque delas se não quer servir, não está isento da responsabilidade dos encargos da sua conservação.
Assim, se a reparação ou manutenção incidir no lanço que liga o rés-do-chão ao 1.º andar, as despesas que a mesma implica recairão sobre todos os condóminos das fracções situadas no 1.º andar e nos andares superiores, e assim sucessivamente, dado que o rés-do-chão não está, em princípio, em condições objectivas de ser servido pelas escadas.
6.11 – O proprietário de um apartamento situado no rés-do-chão de um prédio que tem elevador deve pagar os encargos de condomínio relativos ao elevador mesmo que o não utilize?
Não. Efectivamente se o elevador não facultar, também, o acesso a garagens ou arrecadações que constituam parte da referida fracção localizada no rés-do-chão, o proprietário não é obrigado a comparticipar nos encargos inerentes.
Há, contudo, que ressalvar a hipótese de a mesma fracção localizada no rés-do-chão ter a sua garagem ou arrecadação em piso superior ou inferior, dado que, se esses anexos se encontrarem em condições de ser servidos pelo elevador, ainda que o seu proprietário não o utilize, terá que comparticipar nas respectivas despesas.
6.12 – É possível afectar receitas do arrendamento de uma fracção ou parte comum ao pagamento de despesas de condomínio?
Em princípio não. As receitas provenientes do arrendamento de uma parte comum do imóvel não podem ser afectadas ao pagamento de despesas do condomínio sem que todos os condóminos concordem com essa deliberação. Isto porque cada condómino tem um direito de propriedade sobre uma parte dessas receitas, proporcional à sua quota na propriedade, que não pode ser violado.
6.13 – A partir de que momento é exigível o pagamento dos encargos do condomínio?
O pagamento é exigível no prazo estabelecido na acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum.
6.14 – Se um condómino se recusar a pagar as despesas de conservação ou fruição das partes comuns, há alguma forma de o obrigar a pagar?
Sim. Neste caso o administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referentes aos montantes deliberados em assembleia à conservação e fruição das partes comuns ou ao pagamento de serviços de interesse comum. Para tanto, bastará utilizar a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver determinado o pagamento da respectiva quantia, que funcionará, apenas quanto às despesas deliberadas, como título executivo.
Actualmente é portanto muito simples actuar contra um condómino que não paga as contribuições a que está obrigado com o condomínio. Basta o administrador tirar uma fotocópia autenticada da acta da assembleia que tiver decidido o valor das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e utilização das partes comuns, e recorrer aos serviços de um advogado para intentar uma acção executiva no tribunal judicial da área contra o condómino que não pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido.
7. OBRAS NO CONDOMÍNIO
7.1 – O que são inovações?
Por inovações devem entender-se as alterações introduzidas na substancia ou na forma das partes comuns de um edifício em propriedade horizontal e as modificações quanto à afectação ou destino da mesma. Distinguem-se da simples reparação ou reconstituição das coisas que vise repô-las no seu estado primitivo de utilização. A inovação tem que ser uma obra destinada a melhorar as partes comuns, uma obra de interesse colectivo.
7.2 – Quando são permitidas inovações?
As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar 2/3 do valor total do prédio.
Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de alguns dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
7.3 – Quem paga os encargos com as inovações?
As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos, nos termos fixados pelo artigo 1424.º do Código Civil.
Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a recusa for judicialmente havida como fundada.
Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
O condómino cuja recusa seja dada como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da cota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
7.4 – Qual a maioria necessária para aprovar uma obra que possa alterar a linha arquitectónica, a segurança ou o arranjo estético do edifício?
A segurança do edifício nunca pode ser alterada, quando muito poderá ser reforçada mas sempre respeitando as normas de segurança das edificações.
Já quanto à linha arquitectónica ou arranjo estético podem ser modificadas por votação maioritária de 2/3 do valor total do prédio.
7.5 – A quem compete decidir sobre a realização de obras de conservação e fruição nas partes comuns?
Realizar tais obras é uma das funções do administrador. A lei não impõe uma prévia aprovação por parte da assembleia, todavia, tal será prudente, de modo a que os condóminos sejam ouvidos no que toca à aprovação do seu orçamento. Apenas é necessário, para o efeito, a maioria simples.
7.6 – O que é o Fundo Comum de Reserva?
O Fundo Comum de Reserva é obrigatório por lei e é constituído pelas comparticipações de todos os condóminos para ajudar a pagar as obras de conservação que seja preciso realizar no prédio.
A assembleia é que fixa o valor que cada condómino tem de dar todos os meses para este fundo, que nunca pode ser menos de 10% da sua quota-parte nas despesas correntes do condomínio e deve ser depositado em conta bancária.
A contribuição do condómino para o Fundo deve ser incluída no pagamento da quota do condomínio, por razões de simplicidade. No entanto, cabe ao administrador ter o cuidado de separar os valores das duas verbas de modo a deposita-las em duas contas diferentes: o que diz respeito à quota para o fundo de maneio do condomínio deve ser depositado numa conta de utilização corrente e a parcela correspondente às entregas para o Fundo deve ser depositada noutra conta aberta especialmente para este fim.
7.7 – Quem pode fazer reparações urgentes nas partes comuns de um edifício?
As reparações nas partes comuns do edifício, por estipulação da alínea f) do artigo 1436.º do Código Civil, devem ser realizadas pelo administrador. Porém, na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino que tiver custeado a reparação poderá reaver dos demais condóminos o que tiver gasto, na proporção do valor das suas fracções.
7.8 – Um condómino pode proceder à realização de obras por sua iniciativa numa parte comum do prédio?
Em princípio não. Apenas se o administrador estiver ausente ou impedido. Neste caso, a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade do condómino não administrador. Quer isto dizer que, sendo a reparação necessária, mas não urgente, o condómino poderá apenas tentar obter a sua realização através do administrador ou da assembleia.
Se a realizar fora deste condicionalismo, arriscar-se-á a não ser reembolsado das despesas que fizer e a ter de contentar-se com o direito de restituição fundado nos princípios de enriquecimento sem causa.
7.9 – Carece de autorização dos demais condóminos a instalação de uma chaminé de fogão de sala que atravesse a laje de cobertura e o telhado?
Sim. Há partes do edifício que são imperativamente comuns e partes que só o são presuntivamente (n.º 1 e 2 do artigo 1421.º do Código Civil).
Entre as primeiras incluem-se os telhados, bem como os terraços de cobertura. Nas segundas incluem-se os vãos do telhado (sótão ou águas furtadas), a não ser que, através do título, lhes tenha sido dada autonomia ou tenham sido afectadas (também através dele) ao uso exclusivo de algum condómino.
Daqui resulta que a laje de cobertura que subjaz ao telhado não é propriedade exclusiva do condómino proprietário da última fracção do prédio, não obstante servir-lhe de cobertura. Deste modo, sendo comum o telhado e a laje onde o mesmo se apoia, carece de autorização dos condóminos a instalação da referida chaminé.
Tal construção constitui uma inovação, nos termos do artigo 1425.º do Código Civil, pelo que se exige a aprovação da maioria dos condóminos representativa de 2/3 do valor total do edifício e que a referida instalação não prejudique a utilização, por parte de alguns dos condóminos, tanto das coisas próprias como das coisas comuns.
7.10 – Que pode acontecer numa situação de destruição do edifício?
No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, 3/4 do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente. É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
8. SEGUROS DO CONDOMÍNIO
8.1 – Na propriedade horizontal é obrigatório seguro?
Sim. É obrigatório o seguro contra risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; neste caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
8.2 – Como calcular o valor pelo qual deve ser celebrado o contrato de seguro?
O contrato de seguro deve ser celebrado pelo montante correspondente ao valor da reconstrução do edifício, devendo, para tal, atender-se aos valores estipulados anualmente por Portaria do Ministério das Obras Públicas.
O valor indicado para cada m2 de construção, cujo montante varia consoante a localização do edifício, deverá ser multiplicado pela área total do edifício, incluindo as partes comuns. Posteriormente, e de acordo com o valor relativo de cada fracção, expresso em permilagem ou percentagem, deverá ser calculado o montante a pagar por cada condómino na proporção do valor da fracção.
8.3 – A quem compete a celebração do seguro do condomínio?
O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, propor à assembleia o seu montante, verificar a sua existência e efectua-lo quando aqueles não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que tenha sido fixado pela assembleia; neste caso, ficará com direito de reaver deles o respectivo prémio.
8.4 – A quem compete a actualização do seguro obrigatório?
A actualização anual do seguro é obrigatória, competindo à assembleia de condóminos deliberar sobre o montante de cada actualização. Porém, se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal, nos termos fixados no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro.
8.5 – Se houver um incêndio com origem numa fracção B em que não tem o seguro em dia, e se propague a todo o edifício causando a sua destruição, quem deverá suportar os prejuízos?
Nos termos do regime da obrigatoriedade do seguro para as fracções autónomas cada apólice cobre os danos causados na própria fracção, não havendo lugar a outro tipo de indemnização. Os condóminos das fracções que não estão cobertas por apólices de seguro terão de suportar os seus próprios danos.
9. ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
9. 1 – Quais são os órgãos do condomínio? Qual a sua função?
O funcionamento do condomínio assenta em dois órgãos:
» Assembleia de condóminos – Órgão colegial constituído por todos os condóminos, com função deliberativa e que exerce poderes de controlo, aprovação e decisão final sobre todos os actos de administração das partes comuns e serviços de interesse comum;
» Administrador – Órgão executivo do condomínio, nomeado e exonerado pela assembleia de condóminos, competindo-lhe executar as deliberações da assembleia e tomar as medidas necessárias à conservação do edifício e à defesa das partes comuns do condomínio. Assume a gestão corrente dos bens e partes comuns.
9.2 – Quais os livros que a administração do condomínio deve ter?
O administrador de condomínio escriturará os seguintes livros:
» Livro de actas da assembleia de condóminos;
» Livro de receitas e despesas;
» Livro de inventário das coisas móveis comuns;
» Livro de correspondência expedida;
» Livro de correspondência recebida.
De salientar que os livros da administração do condomínio deverão estar sempre à disposição de qualquer condómino que livremente os poderá examinar e deles recolher os elementos em que tenha interesse.
9.3 – Como se contam os votos de cada condómino?
Cada condómino tem tantos votos quanto o total de unidades inteiras da percentagem ou permilagem de todas as fracções que possuir. Por exemplo, se um condómino for proprietário de uma fracção cujo valor corresponde a 13,79% do valor total do prédio, ele dispõe de 13 votos num total de 100, mas se um condómino for proprietário de uma fracção de 0,92‰ do valor do prédio, ele dispõe de 9 votos.
9.4 – Quantas reuniões de condóminos pode haver por ano?
A assembleia deverá reunir obrigatoriamente durante a primeira quinzena de Janeiro de cada ano para apreciação das contas do ano anterior e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano, esta assembleia é designada de ordinária.
A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos 25% do capital investido, esta assembleia é designada de extraordinária.
Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
9.5 – Quais são os tipos de quórum?
» Quórum constitutivo – Para que a assembleia esteja legalmente constituída, é necessário a presença dos condóminos que perfaçam a maioria absoluta dos votos. Se não estiver presente esta maioria numa assembleia, é necessário fazer uma 2.ª convocação, embora desta vez só seja necessária a representação de 1/4 do capital do prédio.
» Quórum deliberativo – Normalmente é suficiente o acordo da maioria absoluta dos votos para que a assembleia possa deliberar. No entanto, existem assuntos que fogem a esta regra, como por exemplo:
Para realização das obras que constituem inovações é necessário um quórum representativo de 2/3 do valor total do prédio;
Para deliberar sobre a reconstrução do prédio, no caso de destruição parcial deste inferior a 3/4 do seu valor, é necessária uma dupla maioria simples, relativamente ao número total dos condóminos e ao total do capital investido no edifício;
Para a modificação do título constitutivo é necessário o acordo de todos os condóminos.
9.6 – Qual o limite legal de procurações que uma só pessoa pode apresentar?
Não há limite legal quanto ao número de procurações que uma só pessoa pode apresentar.
9.7 -Quem pode votar na assembleia-geral?
» Qualquer condómino, pessoalmente ou por intermédio do seu representante legal ou voluntário, neste último caso, para prova do mandato será suficiente uma carta dirigida ao administrador na qual o condómino indique em quem delega a sua representação;
» Os comproprietários, se a fracção estiver em regime de compropriedade, far-se-ão representar na assembleia por um de entre eles ou por procurador comum;
» O arrendatário, como procurador do condómino respectivo, caso este o designe como seu representante;
No caso de usufruto, poderão intervir na assembleia o usufrutuário e o nu-proprietário, mas só será admitido a votar aquele que tiver o poder legal de decidir sobre a matéria em discussão.
9.8 – Será mesmo obrigatório elaborar actas das assembleias de condóminos? Em caso afirmativo quem é que as tem de assinar?
Nos termos do n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias assinadas pelo presidente e subscritas pelos presentes.
9.9 – Quais são as funções do presidente e do secretário na assembleia?
O presidente confere as presenças dos condóminos em assembleia, dirige os trabalhos e é a figura que disciplina as intervenções e o uso da palavra na mesma. É também o presidente que toma notas para a elaboração da acta da assembleia.
A figura do secretário não existe legalmente, sendo, caso haja a sua menção, uma figura de mera conveniência para redigir a acta ou tomar notas pelo presidente.
9.10 – As deliberações emanadas na assembleia vinculam os arrendatários existentes no condomínio mesmo que não tenham estado nela presentes?
Sim. Efectivamente as deliberações emanadas da assembleia vinculam todos quanto vivam no condomínio, bem como aqueles que detêm direitos relativos às fracções.
9.11 – Os condóminos poderão convocar uma assembleia sem colaboração do administrador?
Sim. Os condóminos que representem 1/4 do condomínio podem convocar todos os outros condóminos sem necessidade da intervenção do administrador.
9.12 – Com que antecedência deve ser feita a convocatória para a assembleia-geral?
A assembleia-geral é convocada por meio de carta registada, enviada a todos os condóminos, com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
9.13 – Qual o conteúdo de uma convocatória?
A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre o assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
9.14 – Quantos condóminos têm de estar presentes para se poder deliberar?
Normalmente a assembleia começa desde que se verifique a presença de condóminos que representem mais de metade do número total de votos do prédio.
Nesta reunião as deliberações são tomadas, também, por maioria do número total de votos, ou seja, 51 votos num total de 100 votos e 501 votos num total de 1000 votos. Se não comparecer o número de condóminos suficientes e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local.
Esta nova assembleia pode deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos 1/4 do valor do prédio.
As deliberações que carecem de unanimidade dos votos do prédio, como é o caso da alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes, desde que estes representem pelo menos 2/3 dos votos representativos do capital do prédio, sob condições de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.
9.15 – O que fazer em relação aos condóminos ausentes?
As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias. Os condóminos ausentes têm 90 dias, após a recepção da carta, para comunicar por escrito à assembleia o seu assentimento ou a sua discordância.
Se não responderem, deve-se entender que aprovam as deliberações comunicadas. De notar que os condóminos que não vivam habitualmente no prédio devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante, para poderem ser contactados.
9.16 – Devem constar da convocatória todos os assuntos a tratar na assembleia?
Na convocatória deve constar a enunciado sucinto, mas claro, das matérias a tratar na reunião com vista a permitir que cada condómino se prepare adequadamente para intervir na discussão e votação. Nela deve indicar-se sempre, especialmente, o objecto a tratar para que os condóminos possam decidir se tem ou não interesse em comparecer na assembleia e também se possam preparar para a discussão e evitar que seja tratado qualquer assunto de surpresa, tornando-se resoluções apressadas ou menos reflectidas, ou, eventualmente, em prejuízo dos condóminos ausentes, confiados no texto da convocatória recebida.
9.17 – A convocatória terá de conter alguma menção ou informação especial?
A convocatória só deverá conter menção especial se houver um ou mais pontos da ordem de trabalhos que careçam de unanimidade para serem deliberados.
9.18 – Como se deve votar numa assembleia de condóminos?
A lei não precisa a modalidade de voto na assembleia de condóminos. Se o regulamento de condomínio nada dispuser a este respeito, a regra deverá ser a de voto de braço no ar. Importa dizer, contudo, que o voto por correspondência não será aconselhável por imperativos de segurança, e que o voto secreto também não será o indicado dado a necessidade de se conhecer a identidade daqueles que se opõem ou contestam as deliberações.
9.19 – Todas as deliberações da assembleia só podem começar a ser executadas 90 dias após o ultimo condómino ausente tomar conhecimento da acta da assembleia e não tiver manifestado a sua oposição?
Não. A regra dos 90 dias só se aplica a deliberações que careçam de unanimidade nos termos do n.º 5 do artigo 1432.º do Código Civil. É o regime das deliberações que requeiram unanimidade.
9.20 – O que fazer contra uma deliberação tomada sem respeitar a maioria necessária?
Uma deliberação ilegal pode ser anulável, nula ou ineficaz. As deliberações da assembleia que como esta sejam contrárias à lei ou ao regulamento anteriormente aprovado são anuláveis a requerimento de qualquer condómino interessado desde que as não tenha aprovado.
Assim, no prazo de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos presentes, ou contados da sua comunicação para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
9.21 – Qual é a diferença entre oposição às deliberações e impugnação das deliberações?
» Oposição – Aplica-se no caso de deliberações que carecem de unanimidade nos termos do n.º 5 do artigo 1432.º do Código Civil;
» Impugnação – Acontece como reacção às deliberações que violem a lei ou os regulamentos aprovados.
9.22 – Se uma determinada deliberação tiver sido declarada inválida, isso significa que tudo o mais que foi deliberado naquela assembleia de condóminos é, também, inválido?
Não. A invalidade de uma deliberação não acarreta a invalidade de tudo o mais que, então, se tenha deliberado. As deliberações de condóminos respeitantes a mais de um assunto são susceptíveis de anulação parcial, em conformidade com o princípio de redução do negócio jurídico.
9.23 – A assembleia de condóminos pode fixar penas pecuniárias a aplicar em caso de incumprimento das suas deliberações ou das decisões administrativas?
Sim. É, no entanto, aconselhável que estas penas constem do regulamento do condomínio. Em caso de infracção das normas deste regulamento que não esteja especialmente prevista e sancionada, ou das, ou das ordens que em seu cumprimento sejam dadas pelo administrador, este poderá aplicar ao infractor uma multa cujo montante será variável não podendo, contudo, exceder a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor nos termos do n.º 2 do artigo 1434.º do Código Civil.
10. ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO
10.1 – Quem pode ser administrador do condomínio e qual a sua função?
A administração de um condomínio pode ser entregue a um dos condóminos ou a um terceiro, pessoa ou entidade que pratique, por profissão ou tenha como objectivo da sua actividade, actos da natureza dos que são confiados ao administrador.
10.2 – Como determinar a remuneração do administrador?
São os condóminos quem, em assembleia-geral, votam, por maioria simples, a remuneração a atribuir ao administrador.
10.3 – Um condómino poderá, isoladamente, provocar a exoneração de um administrador?
Sim. O condómino pode provocar a sua exoneração judicial mas terá, contudo, que provar que agiu com negligência ou praticou irregularidades no desempenho das suas funções.
10.4 – Qual é o prazo máximo para um mandato de administrador?
Não existe um prazo máximo desde que o mesmo seja acordado entre as partes.
10. 5 – Qual a duração do mandato do administrador se nada estiver estipulado quanto ao prazo?
O período de duração do cargo de administrador é, em princípio, de um ano, renovável. Todavia, nada obsta a que seja destituído a todo o tempo, quer por decisão judicial, quer mesmo por deliberação da assembleia, pois, existindo razões justificadas do afastamento antes de findo o ano, não se impõe o recurso ao tribunal para obter a destituição.
10.6 – Que fazer na falta de administrador?
Se a assembleia como lhe compete, não eleger o administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções serão desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem de capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos. Se houver mais de um condómino nestas circunstâncias em nomear um administrador, designadamente devido a recusa daquele a quem a lei atribui, nos termos expostos, legitimidade para tal, poder-se-á requerer, através de processo próprio, a nomeação judicial de alguém que exerça aquelas funções.
10.7 – Quais as despesas que o administrador pode realizar?
Embora o orçamento elaborado pelo administrador, e aprovado pela assembleia, seja uma estimativa das receitas e uma previsão, até certo ponto vinculativa, das despesas a efectuar, o administrador poderá exorbitar o limite fixado por esta previsão para ocorrer a situações cujas soluções são indispensáveis e urgentes.
Na hipótese de as receitas disponíveis não serem bastantes para fazer face às despesas imprevistas, o administrador não deverá abster-se de as realizar, mas deverá, no entanto, convocar uma assembleia para que esta aprecie um orçamento suplementar.
10.8 – Que fazer se o administrador realizou despesas não autorizadas?
Independentemente da faculdade de exoneração judicial do administrador fundada em irregularidades por este praticadas ou em negligência na actuação, é reconhecido aos condóminos o direito de pedir à assembleia, para tal convocada, que revogue ou modifique os actos do administrador.
Depende. Nas acções relativas à execução das funções que lhes incumbem, elencadas no artigo 1436.º do Código Civil, o administrador tem legitimidade para demandar judicialmente, por sua exclusiva iniciativa, os condóminos ou terceiros, quando se trate de assuntos que exorbitem a sua competência, só pode intentar a correspondente acção após ter sido previamente autorizado pela assembleia de condóminos.
Quanto à sua legitimidade para ser demandado em juízo, apenas necessita da concessão de poderes especiais de representação para acções em que esteja em causa a propriedade ou a posse das coisas comuns, ou o direito de algum ou de alguns dos condóminos a essas mesmas coisas.
10.9 – Pode ser proposta uma acção contra a assembleia de condóminos de um prédio?
Não. O artigo 1437.º do Código Civil é explícito em dizer que ao administrador compete estar em juízo, quer como autor quer como réu, nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
A assembleia de condóminos não tem personalidade nem capacidade judiciária quanto às partes comuns do edifício e sobre estas, tendo de pleitear em juízo por intermédio do administrador quer activa quer passivamente.
Há que averiguar, pois, se se trata de acção que se insere no âmbito dos poderes do administrador e a acção será instaurada contra o condomínio do edifício, ou não, e será interposta individualmente contra cada um dos condóminos presentes na assembleia em questão.
10.10 – Quem tem legitimidade para embargar uma obra realizada por terceiros no logradouro de um edifício?
O n.º 1 do artigo 1437 do Código Civil concede aos administradores do condomínio legitimidade para agirem juízo contra terceiros. E na alínea f) do artigo 1436.º do Código Civil, entre as funções do administrador, vem catalogada a de “realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”.
Entre estes actos conservatórios cabem as providências cautelares e, designadamente, o embargo ou ratificação de embargo da obra nova realizada numa parte comum do edifício. Ora, sendo a faixa de terreno em questão pretensamente logradouro do edifício, é obviamente parte comum. Dai a legitimidade do administrador para o embargo em questão.
11. CONTAS POUPANÇA-CONDOMÍNIO
11.1 – O que é a conta Poupança-Condomínio e quem a pode abrir e mobilizar?
O montante depositado no Fundo Comum de Reserva pode ser aplicado numa conta Poupança-Condomínio sob a forma de depósito a prazo com a duração mínima de 1 ano renovável, se a assembleia assim o entender.
O saldo desta conta só pode ser mobilizado pelo administrador ou por qualquer condómino autorizado pela assembleia, exclusivamente para recorrer à realização, nas partes comuns, de obras de conservação extraordinária e de beneficiação, desde que estas ultimas tenham sido determinadas pelas autoridades administrativas, e, desde logo, garante a concessão de um empréstimo ao condomínio titular da conta há mais de 3 anos.
12. GESTÃO FISCAL DO CONDOMÍNIO
12.1 – O condomínio deve apresentar declaração de inicio de actividade na repartição de Finanças da respectiva área para efeitos do regime de IVA?
Na generalidade dos casos não, pois o condomínio carece de personalidade tributária. Assim, não é considerado sujeito passivo de uma relação jurídica de impostos (n.º 21 do artigo 9.º do CIVA). Porem, há situações onde os edifícios são tratados como um activo de rendimento ou são exclusiva ou maioritariamente constituídos por fracções comerciais ou de escritórios onde as entidades que liquidam as quotas de condomínio são empresas comerciais com contabilidade organizada (isto é, sujeitos passivos para efeitos de imposto).
12.2 – Estarão sujeitos ao pagamento de imposto os rendimentos provenientes da cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal?
Sim. Estes rendimentos estão sujeitos ao pagamento de IRS ou IRC, sendo inseridos na categoria de rendimentos prediais. Considera-se que, nestes casos, a cedência a terceiros do uso de instalações comuns (terraços, salas de reuniões, salas de convívio, garagem, espaços publicitários, etc.), para a realização de determinados eventos, pela qual se cobra uma certa importância, é feita por cada um dos condóminos com o acordo dos outros.
12.3 – Aos rendimentos provenientes da cedência do uso das partes comuns do prédio é possível deduzir algum tipo de despesas?
Sim. Poderão ser deduzidas as despesas de manutenção e de conservação que incumbam ao condómino, desde que o mesmo faça prova documental de que foram suportadas por si (exemplo: despesas de manutenção, porteiro, serviços de limpeza, prémios de seguro do prédio, taxas autárquicas, etc.).
12.4 – O condomínio pode ter dívidas fiscais?
Em princípio não. Dado que o condomínio não tem personalidade tributária, tais despesas são imputáveis aos condóminos, individualmente. Porém com o procedimento de notificar o condomínio para pagar os montantes de IMI poderá haver penhoras de rendas prediais (rendimentos comuns do condomínio).
