Legislação e Questões Frequentes

1. PROPRIEDADE HORIZONTAL

1.1 — O que é a pro­pri­e­dade horizontal?

É o ins­ti­tuto jurí­dico (con­junto de nor­mas) que nor­ma­liza e regula o fun­ci­o­na­mento de um edi­fí­cio ou con­junto de edi­fí­cios em con­do­mí­nio.
O con­junto nor­ma­tivo está esta­be­le­cido no Código Civil, no Livro III – Direito das Coi­sas, Titulo II, Capi­tulo VI, Sec­ção I, arti­gos 1414.º a 1438.º-A (alte­rado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outu­bro e pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Feve­reiro (NRAU)), no Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outu­bro (Nor­mas Regu­la­men­ta­res) e no Decreto-Lei n.º 269/94, de 25 de Outu­bro (Con­tas Poupança-Condomínio).

1.2 — O que é uma frac­ção autónoma?

É uma das várias pro­pri­e­da­des indi­vi­du­ais que com­põem o con­do­mí­nio que deverá estar auto­no­mi­zada, isto é, ser dis­tinta, iso­lada e inde­pen­dente das outras pro­pri­e­da­des, com saída directa para a uma das par­tes comuns do edifício.

1.3 — Quais os docu­men­tos neces­sá­rios para a cons­ti­tui­ção de um pré­dio em pro­pri­e­dade horizontal?

» Docu­mento emi­tido pela Câmara Muni­ci­pal da área em que se situa o pré­dio que declare que as frac­ções autó­no­mas res­pei­tam os requi­si­tos legais;
» Cader­neta pre­dial actu­a­li­zada emi­tida pela repar­ti­ção de finan­ças ou cer­ti­dão de teor da ins­cri­ção matri­cial pas­sada com ante­ce­dên­cia não supe­rior a um ano;
» Cer­ti­dão do teor da des­cri­ção pre­dial e de todas as ins­cri­ções em vigor obtido na Con­ser­va­tó­ria do Registo Pre­dial;
» No caso de pré­dio omisso, será neces­sá­rio o dupli­cado da par­ti­ci­pa­ção para a ins­cri­ção na matriz que tenha aposto o recibo da repar­ti­ção de finan­ças com menos de um ano.

2. TÍTULO CONSTITUTIVO

2.1 — O que é o titulo cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade horizontal?

É o docu­mento que titula o regime de pro­pri­e­dade hori­zon­tal para um deter­mi­nado edi­fí­cio. É geral­mente for­ma­li­zado por escri­tura pública con­tendo a des­cri­ção das frac­ções autó­no­mas que com­põem o edi­fí­cio, fixando-se o valor de cada uma expres­sa­mente em per­cen­ta­gem ou per­mi­la­gem.
As men­ções obri­ga­tó­rias que um titulo cons­ti­tu­tivo deve ter cons­tam do n.º 1 do artigo 1418.º do Código Civil, enquanto que, as men­ções facul­ta­ti­vas estão des­cri­tas nas várias alí­neas do nº 2 do mesmo artigo.

2.2 — Como se obtém o título constitutivo?

Basta dirigir-se à Con­ser­va­tó­ria do Registo Pre­dial da área do pré­dio e pedir uma cer­ti­dão do mesmo.

2.3 — Quais são os dois ele­men­tos essen­ci­ais para que possa haver um titulo cons­ti­tu­tivo válido?

A dis­tin­ção das frac­ções autó­no­mas atra­vés da atri­bui­ção de uma letra do alfa­beto (ou sequen­cia de letras) e o seu valor expresso em per­cen­ta­gem ou permilagem.

2.4 — Desde que data é obri­ga­tó­rio o regu­la­mento do con­do­mí­nio fazer parte inte­grante do título constitutivo?

Não há nenhuma obri­ga­to­ri­e­dade do regu­la­mento fazer parte inte­grante do título cons­ti­tu­tivo;
Nos ter­mos da alí­nea b) do n.º 2 do artigo 1418.º do Código Civil o regu­la­mento pode fazer parte inte­grante do título cons­ti­tu­tivo embora não tenha a força legal deste, mas antes uma força obrigacional.

2.5 — O que acon­tece se o titulo cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal não coin­ci­dir com o pro­jecto de cons­tru­ção apro­vado pela Câmara Municipal?

Neste caso, qual­quer con­dó­mino poderá ins­tau­rar acção judi­cial, para obter deci­são que declare que a frac­ção só pode ser usada para fim pre­visto no licen­ci­a­mento camarário.

2.6 — Numa frac­ção que, no título cons­ti­tu­tivo, está afecta ao exer­cí­cio do comér­cio, pode fazer-se repa­ra­ção de automóveis?

Não. Cons­tando da escri­tura de cons­ti­tui­ção da pro­pri­e­dade hori­zon­tal de deter­mi­nada frac­ção autó­noma do pré­dio se des­tina a comér­cio não pode, o seu titu­lar, utiliza-la no exer­cí­cio de indús­tria de repa­ra­ção de peças de auto­mó­veis. Há que veri­fi­car o fim a que se des­tina a fracção.

2.7 — O título cons­ti­tu­tivo pode ser modificado?

Sem pre­juízo do dis­posto no n.º 3 do artigo 1422.º-A do Código Civil e do dis­posto em lei espe­cial, o título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal pode ser modi­fi­cado por escri­tura pública ou por docu­mento par­ti­cu­lar auten­ti­cado, havendo acordo de todos os con­dó­mi­nos;
O admi­nis­tra­dor, em repre­sen­ta­ção do con­do­mí­nio, pode outor­gar a escri­tura ou ela­bo­rar e subs­cre­ver o docu­mento par­ti­cu­lar a que refere o número ante­rior, desde que o acordo conste de acta assi­nada por todos os con­dó­mi­nos;
A inob­ser­vân­cia do dis­posto no artigo 1415.º importa a nuli­dade do acordo; esta nuli­dade pode ser decla­rada a reque­ri­mento das pes­soas e enti­da­des desig­na­das no n.º 2 do artigo 1416.º do Código Civil.

2.8 — Por que mai­o­ria se pode modi­fi­car o título constitutivo?

Só se pode modi­fi­car o título cons­ti­tu­tivo com o acordo de todos os con­dó­mi­nos (una­ni­mi­dade), mesmo que este acordo possa ainda ser tácito, nos ter­mos do n.º 5 e seguin­tes do artigo 1432.º do Código Civil.
Em caso de modi­fi­ca­ção do título cons­ti­tu­tivo essa modi­fi­ca­ção deverá ser ope­rada por alguma forma espe­cial ou poderá ser efec­tu­ada por docu­mento par­ti­cu­lar?
Para além da escri­tura pública de alte­ra­ção da pro­pri­e­dade hori­zon­tal agora já é pode pro­ce­der a essa mesma alte­ra­ção por docu­mento par­ti­cu­lar auten­ti­cado nos ter­mos do n.º 2 do artigo 1419.º do Código Civil.
Se não for pos­sí­vel reu­nir a una­ni­mi­dade dos votos dos con­dó­mi­nos para se pro­ce­der à alte­ra­ção do título cons­ti­tu­tivo, este terá que se man­ter inal­te­rá­vel?
Não, desde que haja con­senso. Mas, sem­pre que os con­dó­mi­nos não este­jam todos de acordo, pode­rão os tri­bu­nais, e só os tri­bu­nais, resol­ver essa ques­tão, uma vez que a via da escri­tura pública resulta invi­a­bi­li­zada por ine­xis­tên­cia daquele con­senso unâ­nime legal­mente exigido.

3. REGULAMENTO DE CONDOMÍNIO

3.1 — O que é um regu­la­mento de con­do­mí­nio? Qual o seu conteúdo?

O regu­la­mento de con­do­mí­nio é um con­junto de regras de carác­ter gené­rico sobre o uso, frui­ção e con­ser­va­ção das par­tes comuns. Deve ser obri­ga­to­ri­a­mente ela­bo­rado pela assem­bleia de con­dó­mi­nos, ou pelo admi­nis­tra­dor, se aquela o não hou­ver ela­bo­rado, desde que haja mais de qua­tro con­dó­mi­nos e não tenha sido inte­grado no título cons­ti­tu­tivo.
O con­do­mí­nio traduz-se num tipo de orga­ni­za­ção cujo esta­tuto é inte­grado por nor­mas con­sa­gra­das direc­ta­mente na lei, um título de ori­gem nego­cial (o titulo cons­ti­tu­tivo) e as deli­be­ra­ções apro­va­das pela assem­bleia de condóminos.

3.2 — Quando é que deve haver regu­la­mento de condóminos?

Havendo mais de qua­tro con­dó­mi­nos por pré­dio e caso não faça parte do título cons­ti­tu­tivo, deve ser ela­bo­rado um regu­la­mento do con­do­mí­nio dis­ci­pli­nando o uso, a frui­ção e a con­ser­va­ção das par­tes comuns.
Sem pre­juízo do dis­posto na alí­nea b) do n.º 2 do artigo 1418.º do Código Civil, a fei­tura do regu­la­mento com­pete à assem­bleia de con­dó­mi­nos ou ao admi­nis­tra­dor, se aquela o não hou­ver ela­bo­rado. Pos­te­ri­or­mente, sem­pre que neces­sá­rio pode­rão ser intro­du­zi­das novas regras no regu­la­mento desde que devi­da­mente apro­va­das pela assembleia.

3.3 — Qual é a mai­o­ria neces­sá­ria para se apro­var um regu­la­mento de condomínio?

Depende do que se queira regu­lar no docu­mento. A mai­o­ria neces­sá­ria para apro­var um regu­la­mento deverá obe­de­cer àquela neces­sá­ria para apro­var o assunto ou o pro­ce­di­mento em causa segundo as mai­o­rias espe­ci­ais que a lei geral impõe.

3.4 — Se a assem­bleia de con­dó­mi­nos não che­gar a con­senso sobre o texto do regu­la­mento a apro­var haverá outra forma do regu­la­mento entrar em vigor?

Sim. Nos ter­mos do n.º 2 do artigo 1429.º-A do Código Civil, o admi­nis­tra­dor pode apro­var e colo­car em vigor o regu­la­mento se a assem­bleia o não con­se­guir aprovar.

4. CONDOMÍNIO & PARTES COMUNS

4.1 — Quando é que existe o condomínio?

Se os vários apar­ta­men­tos que cons­ti­tuem um pré­dio per­ten­ce­rem a dife­ren­tes pro­pri­e­tá­rios, fala-se então em condomínio.

4.2 — Quais são os direi­tos do condómino?

Cada con­dó­mino é pro­pri­e­tá­rio exclu­sivo da frac­ção que lhe per­tence e com­pro­pri­e­tá­rio das par­tes comuns do edi­fí­cio;
O con­junto dos dois direi­tos é incin­dí­vel; nenhum deles pode ser ali­e­nado sepa­ra­da­mente, nem é licito renun­ciar à parte comum, como meio do con­dó­mino se deso­ne­rar das des­pe­sas à sua con­ser­va­ção e fruição.

4.3 — Quais os deve­res do condómino?

Cons­ti­tuem deve­res do con­dó­mino:
» Par­ti­ci­par nas des­pe­sas com as par­tes comuns dos pré­dios, com excep­ção daque­las cujo uso esteja atri­buído só a alguns con­dó­mi­nos;
» Não pre­ju­di­car a segu­rança nem a linha arqui­tec­tó­nica ou o arranjo esté­tico do pré­dio, quer por obras novas incor­rec­tas, quer por dei­xar de fazer repa­ra­ções neces­sá­rias;
» Não des­ti­nar a frac­ção a usos ofen­si­vos dos bons cos­tu­mes;
» Não dar à sua frac­ção fim diverso daquele a que é des­ti­nado;
» Cele­brar e man­ter actu­a­li­zado o seguro con­tra ris­cos de incên­dio da res­pec­tiva frac­ção e das par­tes comuns do pré­dio;
» Exer­cer o cargo de admi­nis­tra­dor, ou admi­nis­tra­dor pro­vi­só­rio, quando lhe com­pe­tir por lei;
» Não pra­ti­car actos que tenham sido proi­bi­dos pelo título cons­ti­tu­tivo ou por deli­be­ra­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos apro­vada sem opo­si­ção;
» Quais outros deve­res con­sig­na­dos em regu­la­mento de condomínio.

4.4 — Qual é a forma de reso­lu­ção de lití­gios e con­fli­tos emer­gen­tes da rela­ção de con­do­mí­nio à qual a lei dá primazia?

É a arbi­tra­gem. Hoje em dia já exis­tem vários cen­tros de arbi­tra­gem para sub­me­ter a reso­lu­ção de con­fli­tos no âmbito do condomínio.

4.5 — Quando um con­dó­mino vende a sua frac­ção de habi­ta­ção pode faze-lo con­ser­vando o seu lugar de estacionamento?

Não pode. Os direi­tos de pro­pri­e­dade e com­pro­pri­e­dade são, no seu con­junto, insus­cep­tí­veis de se pode­rem cin­dir ou dividir.

4.6 — Quais são as par­tes comuns do edifício?

Consideram-se obri­ga­to­ri­a­mente par­tes comuns, ainda que des­ti­na­das ao uso exclu­sivo de qual­quer frac­ção:
» O solo, bem como os ali­cer­ces, colu­nas, pila­res, paredes-mestras e todas as par­tes res­tan­tes que cons­ti­tuem a estru­tura do pré­dio;
» O telhado ou os ter­ra­ços de cober­tura, ainda que des­ti­na­dos ao uso de qual­quer frac­ção;
» As entra­das, ves­tí­bu­los, esca­das e cor­re­do­res de uso ou pas­sa­gem comum a dois ou mais con­dó­mi­nos;
» As ins­ta­la­ções gerais de água, elec­tri­ci­dade, aque­ci­mento, ar con­di­ci­o­nado, gás, comu­ni­ca­ções e semelhantes.

4.7 — Que outras par­tes do edi­fí­cio podem ainda ser comuns?

Desde que o título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal não diga expres­sa­mente que per­ten­cem a uma frac­ção espe­cí­fica, para além das já refe­ri­das, podem ainda ser par­tes comuns:
» Os pátios e jar­dins ane­xos ao edi­fí­cio;
» Os ascen­so­res;
» As depen­dên­cias des­ti­na­das ao uso e habi­ta­ção do por­teiro;
» As gara­gens e outros luga­res de esta­ci­o­na­mento;
» Em geral, as coi­sas que não sejam afec­ta­das ao uso exclu­sivo de um dos condóminos.

4.8 — Um ter­raço de cober­tura de uma frac­ção autó­noma é sem­pre uma parte comum do edi­fí­cio ou pode ser uma parte pró­pria da fracção?

Quer os ter­ra­ços de cober­tura quer os sótãos são neces­sa­ri­a­mente par­tes comuns nos ter­mos do n.º 1 do artigo 1420.º do Código Civil.

4.9 — E os ascen­so­res são par­tes comuns?

Já os ascen­so­res presumem-se comuns nos ter­mos do n.º 2 do artigo 1420.º do Código Civil se nada vier expresso em con­trá­rio no título constitutivo.

4.10 — Quando no título cons­ti­tu­tivo se des­cri­mi­na­ram as par­tes comuns sem se ter men­ci­o­nado o sótão, per­ten­cerá à frac­ção do último andar?

Em prin­cí­pio, não. Os sótãos ou vãos do telhado presumem-se comuns, desde que não este­jam afec­tos ao uso exclu­sivo de um dos con­dó­mi­nos.
O facto de no título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal se ter feito uma enu­me­ra­ção das par­tes comuns do edi­fí­cio, não se tendo nelas incluído o sótão ou vãos de telhado, não obsta a que se con­si­de­rem estas par­tes como comuns.
A lei só obriga, de facto, a espe­ci­fi­car no título cons­ti­tu­tivo as par­tes do edi­fí­cio cor­res­pon­den­tes às várias frac­ções, para que estas fiquem devi­da­mente individualizadas.

4.11 — Pode um con­dó­mino, em defesa daquilo que entende ser parte comum do pré­dio cons­ti­tu­tivo em pro­pri­e­dade hori­zon­tal, agir isoladamente?

Sim. Cada con­dó­mino tem o direito de defen­der, agindo iso­la­da­mente, qual­quer ofensa a uma parte comum do prédio.

4.12 — A frac­ção des­ti­nada a habi­ta­ção da por­teira é sem­pre parte comum?

Nos ter­mos da alí­nea c) do n.º 2 do artigo 1421.º do Código Civil, presumem-se comuns as depen­dên­cias des­ti­na­das ao uso e habi­ta­ção do por­teiro, mas esta é uma pre­sun­ção elidível.

4.13 — É pos­sí­vel arren­dar a casa da por­teira, que consta do título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal como parte comum? Se sim, qual deve ser o des­tino do ren­di­mento dessa fracção?

Desde que no título cons­ti­tu­tivo se diga ape­nas que a refe­rida frac­ção á parte comum, não impondo qual­quer res­tri­ção ao seu uso, é per­fei­ta­mente pos­sí­vel que a assem­bleia de con­dó­mi­nos deli­bere no sen­tido de a arren­dar.
Quanto ao des­tino a dar às ren­das, estas não podem ser afec­ta­das às des­pe­sas do con­do­mí­nio, a menos que haja uma deli­be­ra­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos nesse sen­tido com o apoio unâ­nime dos condóminos.

4.14 — É pos­sí­vel proibir-se num con­do­mí­nio a posse de ani­mais domés­ti­cos pelos con­dó­mi­nos? E será pos­sí­vel proi­bir a prá­tica de jogos num jar­dim do condomínio?

Sim. São pos­sí­veis estas proi­bi­ções desde que cons­tem do título cons­ti­tu­tivo ou sejam apro­va­das por regu­la­mento de con­do­mí­nio por mai­o­ria sim­ples mas sem oposição.

4.15 — Como rea­gir face a uma apro­pri­a­ção inde­vida das par­tes comuns?

Além do admi­nis­tra­dor, e inde­pen­den­te­mente da deli­be­ra­ção da assembleia-geral, qual­quer con­dó­mino, agindo indi­vi­du­al­mente, tem legi­ti­mi­dade para pra­ti­car actos con­ser­va­tó­rios e para plei­tear em juízo nos pro­ces­sos que tenham por objecto ofen­sas a bens comuns inte­gra­dos na pro­pri­e­dade hori­zon­tal, mesmo que o deman­dado seja, tam­bém, condómino.

5. PROTECÇÃO DA PROPRIEDADE PRIVADA

5.1 — Quando é que exis­tem limi­ta­ções ao exer­cí­cio dos direitos?

Os con­do­mí­nios, nas rela­ções entre si, estão sujei­tos, de um modo geral, quanto às frac­ções que exclu­si­va­mente lhes per­ten­cem e quanto às par­tes comuns, às limi­ta­ções impos­tas aos pro­pri­e­tá­rios e aos com­pro­pri­e­tá­rios de coi­sas imó­veis.
É essen­ci­al­mente vedado aos con­dó­mi­nos:
» Pre­ju­di­car, quer com obras novas, quer por falta de repa­ra­ção, a segu­rança, a linha arqui­tec­tó­nica ou o arranjo esté­tico do edi­fí­cio;
» Des­ti­nar a sua frac­ção a usos ofen­si­vos dos bons cos­tu­mes;
» Dar-lhe uso diverso do fim a que é des­ti­nada;
» Pra­ti­car quais­quer actos ou acti­vi­da­des que tenham sido proi­bi­dos no título cons­ti­tu­tivo ou, pos­te­ri­or­mente, por deli­be­ra­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos apro­vada sem opo­si­ção.
» As obras que modi­fi­quem a linha arqui­tec­tó­nica ou o arranjo esté­tico do edi­fí­cio podem ser rea­li­za­das se para tal se obti­ver pré­via auto­ri­za­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos, apro­vada por mai­o­ria repre­sen­ta­tiva de dois ter­ços do valor total do pré­dio.
» Sem­pre que o título cons­ti­tu­tivo não dis­po­nha sobre o fim de cada frac­ção autó­noma, a alte­ra­ção ao seu uso carece da auto­ri­za­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos, apro­vada por mai­o­ria repre­sen­ta­tiva de dois ter­ços do valor total do prédio.

5.2 — Qual a mai­o­ria neces­sá­ria para se poder alte­rar o fim a que se des­tina uma fracção?

Se o fim a que se des­tina a frac­ção vier des­crito no título cons­ti­tu­tivo a sua alte­ra­ção carece da una­ni­mi­dade dos con­dó­mi­nos. Se o fim não vier des­crito então basta uma mai­o­ria de 2/3 do valor total do prédio.

5.3 — Os con­dó­mi­nos quando exe­cu­tam obras nas suas frac­ções autó­no­mas estão obri­ga­dos a res­pei­tar as nor­mas legais, sobre dis­tân­cias entre construções?

Sim. Nos ter­mos do artigo 1422.º do Código Civil, “os con­dó­mi­nos, nas rela­ções entre si, estão sujei­tos, de um modo geral, quanto às frac­ções que exclu­si­va­mente lhes per­ten­cem e quanto às par­tes comuns, às limi­ta­ções impos­tas aos pro­pri­e­tá­rios e aos com­pro­pri­e­tá­rios de coi­sas imó­veis”.
Assim sendo, deve igual­mente entender-se que os titu­la­res das frac­ções autó­no­mas, quando exe­cu­tem obras em par­tes do pré­dio que lhes per­ten­çam em pro­pri­e­dade exclu­siva (pátios, jar­dins, gara­gens, etc.), são obri­ga­dos a res­pei­tar as nor­mas legais sobre dis­tân­cias entre construções.

5.4 — Será neces­sá­rio pedir auto­ri­za­ção à assem­bleia para jun­tar uma frac­ção de habi­ta­ção com uma frac­ção de garagem?

Sim. É neces­sá­rio por­que, em prin­cí­pio não se tra­tam de frac­ções con­tí­guas e só uma delas é que é de gara­gem. Em assem­bleia requer apro­va­ção sem qual­quer oposição.

5.5 — Será neces­sá­rio pedir auto­ri­za­ção à assem­bleia para divi­dir duas frac­ções con­tí­guas de garagem?

Sim. É neces­sá­ria auto­ri­za­ção por­que, para divi­dir frac­ções em novas frac­ções autó­no­mas assim se requer, caso essa pos­si­bi­li­dade não seja já pre­vista no título cons­ti­tu­tivo. Em assem­bleia requer apro­va­ção sem qual­quer oposição.

5.6 — Os con­dó­mi­nos têm direi­tos de pre­fe­rên­cia e de divisão?

Os con­dó­mi­nos não gozam do direito de pre­fe­rên­cia na ali­e­na­ção de frac­ções nem do direito de pedir a divi­são das par­tes comuns.

6. DESPESAS DO CONDOMÍNIO

6.1 — Como devem ser divi­di­das as des­pe­sas do condomínio?

Salvo dis­po­si­ção em con­trá­rio, as des­pe­sas neces­sá­rias à con­ser­va­ção e frui­ção das par­tes comuns do edi­fí­cio e ao paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum são pagas pelos con­dó­mi­nos em pro­por­ção do valor (per­cen­ta­gem ou per­mi­la­gem) das suas frac­ções.
Porém, as des­pe­sas rela­ti­vas ao paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum podem, medi­ante dis­po­si­ção do regu­la­mento de con­do­mí­nio, apro­vado sem opo­si­ção por mai­o­ria repre­sen­ta­tiva de 2/3 do valor total do pré­dio, ficar a cargo dos con­dó­mi­nos em par­tes iguais ou em pro­por­ção à res­pec­tiva frui­ção, desde que devi­da­mente espe­ci­fi­ca­das e jus­ti­fi­ca­dos os cri­té­rios que deter­mi­nam a sua impu­ta­ção.
As des­pe­sas rela­ti­vas aos diver­sos lan­ços de esca­das ou às par­tes comuns do pré­dio que sir­vam exclu­si­va­mente algum dos con­dó­mi­nos ficam a cargo dos que dela se ser­vem.
Nas des­pe­sas dos ascen­so­res só par­ti­ci­pam os con­dó­mi­nos cujas frac­ções por eles pos­sam ser servidas.

6.2 — A par­tir de que momento é exi­gí­vel o paga­mento dos encar­gos do con­do­mí­nio em cada exer­cí­cio orçamental?

O paga­mento é exi­gí­vel a par­tir de 3 momen­tos pos­sí­veis:
» No prazo esta­be­le­cido pelas regras cons­tan­tes do regu­la­mento do con­do­mí­nio;
» No prazo esta­be­le­cido na acta da reu­nião da assem­bleia de con­dó­mi­nos que tiver deli­be­rado o mon­tante das con­tri­bui­ções;
» A par­tir do momento esta­be­le­cido na inter­pe­la­ção avulsa.

6.3 — Como gerir o dinheiro do condomínio?

A admi­nis­tra­ção do con­do­mí­nio deve ter pelo menos duas con­tas ban­cá­rias:
» Uma conta de depó­sito à ordem para paga­mento das des­pe­sas cor­ren­tes de uti­li­za­ção e de ser­vi­ços comuns, onde deve­rão ser depo­si­ta­das as cotas pagas pelos con­dó­mi­nos e, even­tu­al­mente, outras recei­tas que o con­do­mí­nio pos­sua;
» E uma outra conta para o Fundo Comum de Reserva, pre­fe­ren­ci­al­mente um depó­sito a prazo sob a forma de Conta Poupança-Condomínio, des­ti­nada a finan­ciar as des­pe­sas de con­ser­va­ção do pré­dio e, even­tu­al­mente, obras com ino­va­ções que a assem­bleia decida finan­ciar atra­vés do fundo.

6.4 — Um novo pro­pri­e­tá­rio pode exi­gir do antigo pro­pri­e­tá­rio quan­tias rela­ti­vas a obras de con­ser­va­ção do edi­fí­cio, orça­men­ta­das antes mas exe­cu­ta­das depois deste ter ven­dido a fracção?

A ten­dên­cia da juris­pru­dên­cia é de con­si­de­rar este tipo de dívi­das com carác­ter não tran­si­tó­rio, logo sendo da res­pon­sa­bi­li­dade pes­soal do sujeito que lhes dá ori­gem ou que as aprova, isto é, do antigo pro­pri­e­tá­rio ou pro­pri­e­tá­rio ali­e­nante. No entanto, tam­bém há uma cor­rente juris­pru­den­cial em sen­tido divergente.

6.5 — As obras de imper­me­a­bi­li­za­ção de um ter­raço de cober­tura, ainda que des­ti­nado a uso exclu­sivo de um con­dó­mino, devem ser exclu­si­va­mente cus­te­a­das por este?

Não. Ainda que um ter­raço sirva, exclu­si­va­mente, alguns con­dó­mi­nos, não deixa de ser parte comum do con­do­mí­nio, con­forme dis­posto na alí­nea b) do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil.

6.6 — Sendo as varan­das par­tes comuns de um pré­dio, ser­vem ou não, exclu­si­va­mente, cada um dos con­dó­mi­nos? Qual a rele­vân­cia deste facto para efei­tos de com­par­ti­ci­pa­ção nos encar­gos de con­ser­va­ção e fruição?

As varan­das são com­po­nen­tes da pró­pria fachada do edi­fí­cio em que se inse­rem. Sem elas, quando exis­tem, o edi­fí­cio não está com­pleto e os con­dó­mi­nos não podem retira-las, já que isso alte­ra­ria a estru­tura do pró­prio pré­dio.
O facto de a varanda ser uti­li­zada, ape­nas, pelos con­dó­mi­nos da frac­ção autó­noma a que está direc­ta­mente ligada não sig­ni­fica que a varanda, como tal, esteja ao ser­viço exclu­sivo dele, visto que, sendo parte comum da pró­pria fachada, está, tam­bém, ao ser­viço de todos os outros con­dó­mi­nos. O que está ao ser­viço ape­nas de cada um dos con­dó­mi­nos é a base das varan­das a que tem acesso, a sua parte inte­rior. A parte de fora está tanto ao ser­viço dele como de todos os outros con­dó­mi­nos.
Ora, pretendendo-se rea­li­zar obras nas varan­das, des­ti­na­das a repa­rar fen­das pro­nun­ci­a­das que atin­gem o exte­rior das mes­mas e provando-se que tais fen­das resul­tam não do uso nor­mal, mas de defi­ci­ên­cias na cons­tru­ção das pare­des exte­ri­o­res e de degra­da­ção cau­sada por intem­pé­ries, lógico é con­cluir que, tanto jurí­dica como moral­mente, devem com­par­ti­ci­par nas des­pe­sas de repa­ra­ção todos os con­dó­mi­nos, na pro­por­ção do valor das suas frac­ções (n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil).

6.7 — É pos­sí­vel trans­fe­rir para o arren­da­tá­rio de uma frac­ção a obri­ga­ção de pagar as des­pe­sas cor­ren­tes do condomínio?

Sim, se hou­ver acordo entre o pro­pri­e­tá­rio da frac­ção e o seu arren­da­tá­rio, as des­pe­sas cor­ren­tes neces­sá­rias à frui­ção das par­tes comuns do edi­fí­cio, bem assim como o paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum, podem ficar a cargo deste último.
Para o efeito e sob pena de nuli­dade, tal acordo deve cons­tar de docu­mento escrito, seja o pró­prio con­trato de arren­da­mento ou um adi­ta­mento a este assi­nado pelo arren­da­tá­rio, no qual deve­rão encontrar-se espe­ci­fi­ca­das as des­pe­sas que as par­tes pre­ten­dem que fiquem a cargo do arrendatário.

6.8 — É legí­timo a um con­dó­mino, pro­pri­e­tá­rio de uma frac­ção que vem sofrendo infil­tra­ções de águas plu­vi­ais pro­ve­ni­en­tes de uma parte comum, não efec­tuar o paga­mento da sua contribuição?

Sim. Quando se vem exi­gir a um con­dó­mino a sua com­par­ti­ci­pa­ção nas des­pe­sas do con­do­mí­nio, ou quando este pre­tende que o admi­nis­tra­dor do con­do­mí­nio repare deter­mi­nado defeito que lhe tem cau­sado danos, esta­mos perante obri­ga­ções “prop­ter rem”, ou seja, obri­ga­ções a que o res­pec­tivo sujeito pas­sivo está vin­cu­lado, não por via de um con­trato, mas por ser titu­lar de um deter­mi­nado direito real.

6.9 — Um con­dó­mino que seja pro­pri­e­tá­rio de uma frac­ção, com entrada pri­va­tiva, des­ti­nada a comér­cio, está obri­gado a par­ti­ci­par nas des­pe­sas rela­ti­vas à porteira?

Sim. Nas des­pe­sas de con­ser­va­ção e frui­ção incluem-se os encar­gos com o paga­mento de ser­vi­ços pres­ta­dos pelos por­tei­ros. Na ver­dade, com­pete a estes, entre outras fun­ções, efec­tuar a vigi­lân­cia do pré­dio, fis­ca­li­zando a entrada de estra­nhos, não per­mi­tindo que o sujem ou dete­ri­o­rem.
Tomar conta e pro­vi­den­ciar no caso de inci­den­tes anor­mais e, em geral, cum­prir o que deter­mi­nam as pos­tu­ras muni­ci­pais e legis­la­ção conexa, coma fina­li­dade de evi­tar danos no edi­fí­cio ou incó­mo­dos para os seus uten­tes, tanto nos perío­dos de tra­ba­lho como nos de des­canso.
Assim, o con­dó­mino, pro­pri­e­tá­rio de tal loja que dis­põe de uma entrada pri­va­tiva sem liga­ção com as entra­das comuns do edi­fí­cio, não está dis­pen­sado da obri­ga­ção de con­tri­buir para as des­pe­sas com a por­teira, tal como os demais con­dó­mi­nos, aten­tas as fun­ções e os ser­vi­ços desem­pe­nha­dos por ela.

6.10 — Os encar­gos com as esca­das deve­rão ser repar­ti­dos ape­nas pelos con­dó­mi­nos que efec­ti­va­mente as utilizam?

Não. Qual­quer con­dó­mino cuja frac­ção está objec­ti­va­mente em con­di­ções de ser ser­vida pelas par­tes comuns, como é o caso das esca­das, só por­que delas se não quer ser­vir, não está isento da res­pon­sa­bi­li­dade dos encar­gos da sua con­ser­va­ção.
Assim, se a repa­ra­ção ou manu­ten­ção inci­dir no lanço que liga o rés-do-chão ao 1.º andar, as des­pe­sas que a mesma implica recai­rão sobre todos os con­dó­mi­nos das frac­ções situ­a­das no 1.º andar e nos anda­res supe­ri­o­res, e assim suces­si­va­mente, dado que o rés-do-chão não está, em prin­cí­pio, em con­di­ções objec­ti­vas de ser ser­vido pelas escadas.

6.11 — O pro­pri­e­tá­rio de um apar­ta­mento situ­ado no rés-do-chão de um pré­dio que tem ele­va­dor deve pagar os encar­gos de con­do­mí­nio rela­ti­vos ao ele­va­dor mesmo que o não utilize?

Não. Efec­ti­va­mente se o ele­va­dor não facul­tar, tam­bém, o acesso a gara­gens ou arre­ca­da­ções que cons­ti­tuam parte da refe­rida frac­ção loca­li­zada no rés-do-chão, o pro­pri­e­tá­rio não é obri­gado a com­par­ti­ci­par nos encar­gos ine­ren­tes.
Há, con­tudo, que res­sal­var a hipó­tese de a mesma frac­ção loca­li­zada no rés-do-chão ter a sua gara­gem ou arre­ca­da­ção em piso supe­rior ou infe­rior, dado que, se esses ane­xos se encon­tra­rem em con­di­ções de ser ser­vi­dos pelo ele­va­dor, ainda que o seu pro­pri­e­tá­rio não o uti­lize, terá que com­par­ti­ci­par nas res­pec­ti­vas despesas.

6.12 — É pos­sí­vel afec­tar recei­tas do arren­da­mento de uma frac­ção ou parte comum ao paga­mento de des­pe­sas de condomínio?

Em prin­cí­pio não. As recei­tas pro­ve­ni­en­tes do arren­da­mento de uma parte comum do imó­vel não podem ser afec­ta­das ao paga­mento de des­pe­sas do con­do­mí­nio sem que todos os con­dó­mi­nos con­cor­dem com essa deli­be­ra­ção. Isto por­que cada con­dó­mino tem um direito de pro­pri­e­dade sobre uma parte des­sas recei­tas, pro­por­ci­o­nal à sua quota na pro­pri­e­dade, que não pode ser violado.

6.13 — A par­tir de que momento é exi­gí­vel o paga­mento dos encar­gos do condomínio?

O paga­mento é exi­gí­vel no prazo esta­be­le­cido na acta da reu­nião da assem­bleia de con­dó­mi­nos que tiver deli­be­rado o mon­tante das con­tri­bui­ções devi­das ao con­do­mí­nio ou quais­quer des­pe­sas neces­sá­rias à con­ser­va­ção e frui­ção das par­tes comuns e ao paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum.

6.14 — Se um con­dó­mino se recu­sar a pagar as des­pe­sas de con­ser­va­ção ou frui­ção das par­tes comuns, há alguma forma de o obri­gar a pagar?

Sim. Neste caso o admi­nis­tra­dor deve ins­tau­rar acção judi­cial des­ti­nada a cobrar as quan­tias refe­ren­tes aos mon­tan­tes deli­be­ra­dos em assem­bleia à con­ser­va­ção e frui­ção das par­tes comuns ou ao paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum. Para tanto, bas­tará uti­li­zar a acta da reu­nião da assem­bleia de con­dó­mi­nos que tiver deter­mi­nado o paga­mento da res­pec­tiva quan­tia, que fun­ci­o­nará, ape­nas quanto às des­pe­sas deli­be­ra­das, como título exe­cu­tivo.
Actu­al­mente é por­tanto muito sim­ples actuar con­tra um con­dó­mino que não paga as con­tri­bui­ções a que está obri­gado com o con­do­mí­nio. Basta o admi­nis­tra­dor tirar uma foto­có­pia auten­ti­cada da acta da assem­bleia que tiver deci­dido o valor das con­tri­bui­ções devi­das ao con­do­mí­nio ou quais­quer des­pe­sas neces­sá­rias à con­ser­va­ção e uti­li­za­ção das par­tes comuns, e recor­rer aos ser­vi­ços de um advo­gado para inten­tar uma acção exe­cu­tiva no tri­bu­nal judi­cial da área con­tra o con­dó­mino que não pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido.

7. OBRAS NO CONDOMÍNIO

7.1 — O que são inovações?

Por ino­va­ções devem entender-se as alte­ra­ções intro­du­zi­das na subs­tan­cia ou na forma das par­tes comuns de um edi­fí­cio em pro­pri­e­dade hori­zon­tal e as modi­fi­ca­ções quanto à afec­ta­ção ou des­tino da mesma. Distinguem-se da sim­ples repa­ra­ção ou recons­ti­tui­ção das coi­sas que vise repô-las no seu estado pri­mi­tivo de uti­li­za­ção. A ino­va­ção tem que ser uma obra des­ti­nada a melho­rar as par­tes comuns, uma obra de inte­resse colectivo.

7.2 — Quando são per­mi­ti­das inovações?

As obras que cons­ti­tuam ino­va­ções depen­dem da apro­va­ção da mai­o­ria dos con­dó­mi­nos, devendo essa mai­o­ria repre­sen­tar 2/3 do valor total do pré­dio.
Nas par­tes comuns do edi­fí­cio não são per­mi­ti­das ino­va­ções capa­zes de pre­ju­di­car a uti­li­za­ção, por parte de alguns dos con­dó­mi­nos, tanto das coi­sas pró­prias como das comuns.

7.3 — Quem paga os encar­gos com as inovações?

As des­pe­sas com as ino­va­ções ficam a cargo dos con­dó­mi­nos, nos ter­mos fixa­dos pelo artigo 1424.º do Código Civil.
Os con­dó­mi­nos que não tenham apro­vado a ino­va­ção são obri­ga­dos a con­cor­rer para as res­pec­ti­vas des­pe­sas, salvo se a recusa for judi­ci­al­mente havida como fun­dada.
Considera-se sem­pre fun­dada a recusa, quando as obras tenham natu­reza volup­tuá­ria ou não sejam pro­por­ci­o­na­das à impor­tân­cia do edi­fí­cio.
O con­dó­mino cuja recusa seja dada como fun­dada pode a todo o tempo par­ti­ci­par nas van­ta­gens da ino­va­ção, medi­ante o paga­mento da cota cor­res­pon­dente às des­pe­sas de exe­cu­ção e manu­ten­ção da obra.

7.4 — Qual a mai­o­ria neces­sá­ria para apro­var uma obra que possa alte­rar a linha arqui­tec­tó­nica, a segu­rança ou o arranjo esté­tico do edifício?

A segu­rança do edi­fí­cio nunca pode ser alte­rada, quando muito poderá ser refor­çada mas sem­pre res­pei­tando as nor­mas de segu­rança das edi­fi­ca­ções.
Já quanto à linha arqui­tec­tó­nica ou arranjo esté­tico podem ser modi­fi­ca­das por vota­ção mai­o­ri­tá­ria de 2/3 do valor total do prédio.

7.5 — A quem com­pete deci­dir sobre a rea­li­za­ção de obras de con­ser­va­ção e frui­ção nas par­tes comuns?

Rea­li­zar tais obras é uma das fun­ções do admi­nis­tra­dor. A lei não impõe uma pré­via apro­va­ção por parte da assem­bleia, toda­via, tal será pru­dente, de modo a que os con­dó­mi­nos sejam ouvi­dos no que toca à apro­va­ção do seu orça­mento. Ape­nas é neces­sá­rio, para o efeito, a mai­o­ria simples.

7.6 — O que é o Fundo Comum de Reserva?

O Fundo Comum de Reserva é obri­ga­tó­rio por lei e é cons­ti­tuído pelas com­par­ti­ci­pa­ções de todos os con­dó­mi­nos para aju­dar a pagar as obras de con­ser­va­ção que seja pre­ciso rea­li­zar no pré­dio.
A assem­bleia é que fixa o valor que cada con­dó­mino tem de dar todos os meses para este fundo, que nunca pode ser menos de 10% da sua quota-parte nas des­pe­sas cor­ren­tes do con­do­mí­nio e deve ser depo­si­tado em conta ban­cá­ria.
A con­tri­bui­ção do con­dó­mino para o Fundo deve ser incluída no paga­mento da quota do con­do­mí­nio, por razões de sim­pli­ci­dade. No entanto, cabe ao admi­nis­tra­dor ter o cui­dado de sepa­rar os valo­res das duas ver­bas de modo a deposita-las em duas con­tas dife­ren­tes: o que diz res­peito à quota para o fundo de maneio do con­do­mí­nio deve ser depo­si­tado numa conta de uti­li­za­ção cor­rente e a par­cela cor­res­pon­dente às entre­gas para o Fundo deve ser depo­si­tada nou­tra conta aberta espe­ci­al­mente para este fim.

7.7 — Quem pode fazer repa­ra­ções urgen­tes nas par­tes comuns de um edifício?

As repa­ra­ções nas par­tes comuns do edi­fí­cio, por esti­pu­la­ção da alí­nea f) do artigo 1436.º do Código Civil, devem ser rea­li­za­das pelo admi­nis­tra­dor. Porém, na falta ou impe­di­mento do admi­nis­tra­dor, qual­quer con­dó­mino que tiver cus­te­ado a repa­ra­ção poderá rea­ver dos demais con­dó­mi­nos o que tiver gasto, na pro­por­ção do valor das suas fracções.

7.8 — Um con­dó­mino pode pro­ce­der à rea­li­za­ção de obras por sua ini­ci­a­tiva numa parte comum do prédio?

Em prin­cí­pio não. Ape­nas se o admi­nis­tra­dor esti­ver ausente ou impe­dido. Neste caso, a urgên­cia da repa­ra­ção é o dia­pa­são pelo qual se mede a legi­ti­mi­dade do con­dó­mino não admi­nis­tra­dor. Quer isto dizer que, sendo a repa­ra­ção neces­sá­ria, mas não urgente, o con­dó­mino poderá ape­nas ten­tar obter a sua rea­li­za­ção atra­vés do admi­nis­tra­dor ou da assem­bleia.
Se a rea­li­zar fora deste con­di­ci­o­na­lismo, arriscar-se-á a não ser reem­bol­sado das des­pe­sas que fizer e a ter de contentar-se com o direito de res­ti­tui­ção fun­dado nos prin­cí­pios de enri­que­ci­mento sem causa.

7.9 — Carece de auto­ri­za­ção dos demais con­dó­mi­nos a ins­ta­la­ção de uma cha­miné de fogão de sala que atra­vesse a laje de cober­tura e o telhado?

Sim. Há par­tes do edi­fí­cio que são impe­ra­ti­va­mente comuns e par­tes que só o são pre­sun­ti­va­mente (n.º 1 e 2 do artigo 1421.º do Código Civil).
Entre as pri­mei­ras incluem-se os telha­dos, bem como os ter­ra­ços de cober­tura. Nas segun­das incluem-se os vãos do telhado (sótão ou águas fur­ta­das), a não ser que, atra­vés do título, lhes tenha sido dada auto­no­mia ou tenham sido afec­ta­das (tam­bém atra­vés dele) ao uso exclu­sivo de algum con­dó­mino.
Daqui resulta que a laje de cober­tura que sub­jaz ao telhado não é pro­pri­e­dade exclu­siva do con­dó­mino pro­pri­e­tá­rio da última frac­ção do pré­dio, não obs­tante servir-lhe de cober­tura. Deste modo, sendo comum o telhado e a laje onde o mesmo se apoia, carece de auto­ri­za­ção dos con­dó­mi­nos a ins­ta­la­ção da refe­rida cha­miné.
Tal cons­tru­ção cons­ti­tui uma ino­va­ção, nos ter­mos do artigo 1425.º do Código Civil, pelo que se exige a apro­va­ção da mai­o­ria dos con­dó­mi­nos repre­sen­ta­tiva de 2/3 do valor total do edi­fí­cio e que a refe­rida ins­ta­la­ção não pre­ju­di­que a uti­li­za­ção, por parte de alguns dos con­dó­mi­nos, tanto das coi­sas pró­prias como das coi­sas comuns.

7.10 — Que pode acon­te­cer numa situ­a­ção de des­trui­ção do edifício?

No caso de des­trui­ção do edi­fí­cio ou de uma parte que repre­sente, pelo menos, 3/4 do seu valor, qual­quer dos con­dó­mi­nos tem o direito de exi­gir a venda do ter­reno e dos mate­ri­ais, pela forma que a assem­bleia vier a desig­nar.
Se a des­trui­ção atin­gir uma parte menor, pode a assem­bleia deli­be­rar, pela mai­o­ria do número dos con­dó­mi­nos e do capi­tal inves­tido no edi­fí­cio, a recons­tru­ção deste.
Os con­dó­mi­nos que não quei­ram par­ti­ci­par nas des­pe­sas da recons­tru­ção podem ser obri­ga­dos a ali­e­nar os seus direi­tos a outros con­dó­mi­nos, segundo o valor entre eles acor­dado ou fixado judi­ci­al­mente. É per­mi­tido ao ali­e­nante esco­lher o con­dó­mino ou con­dó­mi­nos a quem a trans­mis­são deve ser feita.

8. SEGUROS DO CONDOMÍNIO

8.1 — Na pro­pri­e­dade hori­zon­tal é obri­ga­tó­rio seguro?

Sim. É obri­ga­tó­rio o seguro con­tra risco de incên­dio do edi­fí­cio, quer quanto às frac­ções autó­no­mas, quer rela­ti­va­mente às par­tes comuns.
O seguro deve ser cele­brado pelos con­dó­mi­nos; o admi­nis­tra­dor deve, no entanto, efectuá-lo quando os con­dó­mi­nos o não hajam feito den­tro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assem­bleia; neste caso, ficará com o direito de rea­ver deles o res­pec­tivo prémio.

8.2 — Como cal­cu­lar o valor pelo qual deve ser cele­brado o con­trato de seguro?

O con­trato de seguro deve ser cele­brado pelo mon­tante cor­res­pon­dente ao valor da recons­tru­ção do edi­fí­cio, devendo, para tal, atender-se aos valo­res esti­pu­la­dos anu­al­mente por Por­ta­ria do Minis­té­rio das Obras Públi­cas.
O valor indi­cado para cada m2 de cons­tru­ção, cujo mon­tante varia con­so­ante a loca­li­za­ção do edi­fí­cio, deverá ser mul­ti­pli­cado pela área total do edi­fí­cio, incluindo as par­tes comuns. Pos­te­ri­or­mente, e de acordo com o valor rela­tivo de cada frac­ção, expresso em per­mi­la­gem ou per­cen­ta­gem, deverá ser cal­cu­lado o mon­tante a pagar por cada con­dó­mino na pro­por­ção do valor da fracção.

8.3 — A quem com­pete a cele­bra­ção do seguro do condomínio?

O seguro deve ser cele­brado pelos con­dó­mi­nos; o admi­nis­tra­dor deve, pro­por à assem­bleia o seu mon­tante, veri­fi­car a sua exis­tên­cia e efectua-lo quando aque­les não hajam feito den­tro do prazo e pelo valor que tenha sido fixado pela assem­bleia; neste caso, ficará com direito de rea­ver deles o res­pec­tivo prémio.

8.4 — A quem com­pete a actu­a­li­za­ção do seguro obrigatório?

A actu­a­li­za­ção anual do seguro é obri­ga­tó­ria, com­pe­tindo à assem­bleia de con­dó­mi­nos deli­be­rar sobre o mon­tante de cada actu­a­li­za­ção. Porém, se a assem­bleia não apro­var o mon­tante da actu­a­li­za­ção, deve o admi­nis­tra­dor actu­a­li­zar o seguro de acordo com o índice publi­cado tri­mes­tral­mente pelo Ins­ti­tuto de Segu­ros de Por­tu­gal, nos ter­mos fixa­dos no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro.

8.5 — Se hou­ver um incên­dio com ori­gem numa frac­ção B em que não tem o seguro em dia, e se pro­pa­gue a todo o edi­fí­cio cau­sando a sua des­trui­ção, quem deverá supor­tar os prejuízos?

Nos ter­mos do regime da obri­ga­to­ri­e­dade do seguro para as frac­ções autó­no­mas cada apó­lice cobre os danos cau­sa­dos na pró­pria frac­ção, não havendo lugar a outro tipo de indem­ni­za­ção. Os con­dó­mi­nos das frac­ções que não estão cober­tas por apó­li­ces de seguro terão de supor­tar os seus pró­prios danos.

9. ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS

9. 1 — Quais são os órgãos do con­do­mí­nio? Qual a sua função?

O fun­ci­o­na­mento do con­do­mí­nio assenta em dois órgãos:
» Assem­bleia de con­dó­mi­nos – Órgão cole­gial cons­ti­tuído por todos os con­dó­mi­nos, com fun­ção deli­be­ra­tiva e que exerce pode­res de con­trolo, apro­va­ção e deci­são final sobre todos os actos de admi­nis­tra­ção das par­tes comuns e ser­vi­ços de inte­resse comum;
» Admi­nis­tra­dor – Órgão exe­cu­tivo do con­do­mí­nio, nome­ado e exo­ne­rado pela assem­bleia de con­dó­mi­nos, competindo-lhe exe­cu­tar as deli­be­ra­ções da assem­bleia e tomar as medi­das neces­sá­rias à con­ser­va­ção do edi­fí­cio e à defesa das par­tes comuns do con­do­mí­nio. Assume a ges­tão cor­rente dos bens e par­tes comuns.

9.2 — Quais os livros que a admi­nis­tra­ção do con­do­mí­nio deve ter?

O admi­nis­tra­dor de con­do­mí­nio escri­tu­rará os seguin­tes livros:
» Livro de actas da assem­bleia de con­dó­mi­nos;
» Livro de recei­tas e des­pe­sas;
» Livro de inven­tá­rio das coi­sas móveis comuns;
» Livro de cor­res­pon­dên­cia expe­dida;
» Livro de cor­res­pon­dên­cia rece­bida.
De sali­en­tar que os livros da admi­nis­tra­ção do con­do­mí­nio deve­rão estar sem­pre à dis­po­si­ção de qual­quer con­dó­mino que livre­mente os poderá exa­mi­nar e deles reco­lher os ele­men­tos em que tenha interesse.

9.3 — Como se con­tam os votos de cada condómino?

Cada con­dó­mino tem tan­tos votos quanto o total de uni­da­des intei­ras da per­cen­ta­gem ou per­mi­la­gem de todas as frac­ções que pos­suir. Por exem­plo, se um con­dó­mino for pro­pri­e­tá­rio de uma frac­ção cujo valor cor­res­ponde a 13,79% do valor total do pré­dio, ele dis­põe de 13 votos num total de 100, mas se um con­dó­mino for pro­pri­e­tá­rio de uma frac­ção de 0,92‰ do valor do pré­dio, ele dis­põe de 9 votos.

9.4 — Quan­tas reu­niões de con­dó­mi­nos pode haver por ano?

A assem­bleia deverá reu­nir obri­ga­to­ri­a­mente durante a pri­meira quin­zena de Janeiro de cada ano para apre­ci­a­ção das con­tas do ano ante­rior e apro­va­ção do orça­mento das des­pe­sas a efec­tuar durante o ano, esta assem­bleia é desig­nada de ordi­ná­ria.
A assem­bleia tam­bém reu­nirá quando for con­vo­cada pelo admi­nis­tra­dor ou por con­dó­mi­nos que repre­sen­tem, pelo menos 25% do capi­tal inves­tido, esta assem­bleia é desig­nada de extra­or­di­ná­ria.
Os con­dó­mi­nos podem fazer-se repre­sen­tar por procurador.

9.5 — Quais são os tipos de quórum?

» Quó­rum cons­ti­tu­tivo – Para que a assem­bleia esteja legal­mente cons­ti­tuída, é neces­sá­rio a pre­sença dos con­dó­mi­nos que per­fa­çam a mai­o­ria abso­luta dos votos. Se não esti­ver pre­sente esta mai­o­ria numa assem­bleia, é neces­sá­rio fazer uma 2.ª con­vo­ca­ção, embora desta vez só seja neces­sá­ria a repre­sen­ta­ção de 1/4 do capi­tal do pré­dio.
» Quó­rum deli­be­ra­tivo – Nor­mal­mente é sufi­ci­ente o acordo da mai­o­ria abso­luta dos votos para que a assem­bleia possa deli­be­rar. No entanto, exis­tem assun­tos que fogem a esta regra, como por exem­plo:
Para rea­li­za­ção das obras que cons­ti­tuem ino­va­ções é neces­sá­rio um quó­rum repre­sen­ta­tivo de 2/3 do valor total do pré­dio;
Para deli­be­rar sobre a recons­tru­ção do pré­dio, no caso de des­trui­ção par­cial deste infe­rior a 3/4 do seu valor, é neces­sá­ria uma dupla mai­o­ria sim­ples, rela­ti­va­mente ao número total dos con­dó­mi­nos e ao total do capi­tal inves­tido no edi­fí­cio;
Para a modi­fi­ca­ção do título cons­ti­tu­tivo é neces­sá­rio o acordo de todos os condóminos.

9.6 — Qual o limite legal de pro­cu­ra­ções que uma só pes­soa pode apresentar?

Não há limite legal quanto ao número de pro­cu­ra­ções que uma só pes­soa pode apresentar.

9.7 –Quem pode votar na assembleia-geral?

» Qual­quer con­dó­mino, pes­so­al­mente ou por inter­mé­dio do seu repre­sen­tante legal ou volun­tá­rio, neste último caso, para prova do man­dato será sufi­ci­ente uma carta diri­gida ao admi­nis­tra­dor na qual o con­dó­mino indi­que em quem delega a sua repre­sen­ta­ção;
» Os com­pro­pri­e­tá­rios, se a frac­ção esti­ver em regime de com­pro­pri­e­dade, far-se-ão repre­sen­tar na assem­bleia por um de entre eles ou por pro­cu­ra­dor comum;
» O arren­da­tá­rio, como pro­cu­ra­dor do con­dó­mino res­pec­tivo, caso este o designe como seu repre­sen­tante;
No caso de usu­fruto, pode­rão inter­vir na assem­bleia o usu­fru­tuá­rio e o nu-proprietário, mas só será admi­tido a votar aquele que tiver o poder legal de deci­dir sobre a maté­ria em discussão.

9.8 — Será mesmo obri­ga­tó­rio ela­bo­rar actas das assem­bleias de con­dó­mi­nos? Em caso afir­ma­tivo quem é que as tem de assinar?

Nos ter­mos do n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outu­bro são obri­ga­to­ri­a­mente lavra­das actas das assem­bleias assi­na­das pelo pre­si­dente e subs­cri­tas pelos presentes.

9.9 — Quais são as fun­ções do pre­si­dente e do secre­tá­rio na assembleia?

O pre­si­dente con­fere as pre­sen­ças dos con­dó­mi­nos em assem­bleia, dirige os tra­ba­lhos e é a figura que dis­ci­plina as inter­ven­ções e o uso da pala­vra na mesma. É tam­bém o pre­si­dente que toma notas para a ela­bo­ra­ção da acta da assem­bleia.
A figura do secre­tá­rio não existe legal­mente, sendo, caso haja a sua men­ção, uma figura de mera con­ve­ni­ên­cia para redi­gir a acta ou tomar notas pelo presidente.

9.10 — As deli­be­ra­ções ema­na­das na assem­bleia vin­cu­lam os arren­da­tá­rios exis­ten­tes no con­do­mí­nio mesmo que não tenham estado nela presentes?

Sim. Efec­ti­va­mente as deli­be­ra­ções ema­na­das da assem­bleia vin­cu­lam todos quanto vivam no con­do­mí­nio, bem como aque­les que detêm direi­tos rela­ti­vos às fracções.

9.11 — Os con­dó­mi­nos pode­rão con­vo­car uma assem­bleia sem cola­bo­ra­ção do administrador?

Sim. Os con­dó­mi­nos que repre­sen­tem 1/4 do con­do­mí­nio podem con­vo­car todos os outros con­dó­mi­nos sem neces­si­dade da inter­ven­ção do administrador.

9.12 — Com que ante­ce­dên­cia deve ser feita a con­vo­ca­tó­ria para a assembleia-geral?

A assembleia-geral é con­vo­cada por meio de carta regis­tada, envi­ada a todos os con­dó­mi­nos, com 10 dias de ante­ce­dên­cia, ou medi­ante aviso con­vo­ca­tó­rio feito com a mesma ante­ce­dên­cia, desde que haja recibo de recep­ção assi­nado pelos condóminos.

9.13 — Qual o con­teúdo de uma convocatória?

A con­vo­ca­tó­ria deve indi­car o dia, hora, local e ordem de tra­ba­lhos da reu­nião e infor­mar sobre o assun­tos cujas deli­be­ra­ções só podem ser apro­va­das por una­ni­mi­dade dos votos.

9.14 — Quan­tos con­dó­mi­nos têm de estar pre­sen­tes para se poder deliberar?

Nor­mal­mente a assem­bleia começa desde que se veri­fi­que a pre­sença de con­dó­mi­nos que repre­sen­tem mais de metade do número total de votos do pré­dio.
Nesta reu­nião as deli­be­ra­ções são toma­das, tam­bém, por mai­o­ria do número total de votos, ou seja, 51 votos num total de 100 votos e 501 votos num total de 1000 votos. Se não com­pa­re­cer o número de con­dó­mi­nos sufi­ci­en­tes e na con­vo­ca­tó­ria não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se con­vo­cada nova reu­nião para uma semana depois, na mesma hora e local.
Esta nova assem­bleia pode deli­be­rar por mai­o­ria de votos dos con­dó­mi­nos pre­sen­tes, desde que repre­sen­tem pelo menos 1/4 do valor do pré­dio.
As deli­be­ra­ções que care­cem de una­ni­mi­dade dos votos do pré­dio, como é o caso da alte­ra­ção do título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal, podem ser apro­va­das por una­ni­mi­dade dos con­dó­mi­nos pre­sen­tes, desde que estes repre­sen­tem pelo menos 2/3 dos votos repre­sen­ta­ti­vos do capi­tal do pré­dio, sob con­di­ções de apro­va­ção da deli­be­ra­ção pelos con­dó­mi­nos ausentes.

9.15 — O que fazer em rela­ção aos con­dó­mi­nos ausentes?

As deli­be­ra­ções têm de ser comu­ni­ca­das a todos os con­dó­mi­nos ausen­tes, por carta regis­tada com aviso de recep­ção, no prazo de 30 dias. Os con­dó­mi­nos ausen­tes têm 90 dias, após a recep­ção da carta, para comu­ni­car por escrito à assem­bleia o seu assen­ti­mento ou a sua dis­cor­dân­cia.
Se não res­pon­de­rem, deve-se enten­der que apro­vam as deli­be­ra­ções comu­ni­ca­das. De notar que os con­dó­mi­nos que não vivam habi­tu­al­mente no pré­dio devem comu­ni­car, por escrito, ao admi­nis­tra­dor o seu domi­cí­lio ou o do seu repre­sen­tante, para pode­rem ser contactados.

9.16 — Devem cons­tar da con­vo­ca­tó­ria todos os assun­tos a tra­tar na assembleia?

Na con­vo­ca­tó­ria deve cons­tar a enun­ci­ado sucinto, mas claro, das maté­rias a tra­tar na reu­nião com vista a per­mi­tir que cada con­dó­mino se pre­pare ade­qua­da­mente para inter­vir na dis­cus­são e vota­ção. Nela deve indicar-se sem­pre, espe­ci­al­mente, o objecto a tra­tar para que os con­dó­mi­nos pos­sam deci­dir se tem ou não inte­resse em com­pa­re­cer na assem­bleia e tam­bém se pos­sam pre­pa­rar para a dis­cus­são e evi­tar que seja tra­tado qual­quer assunto de sur­presa, tornando-se reso­lu­ções apres­sa­das ou menos reflec­ti­das, ou, even­tu­al­mente, em pre­juízo dos con­dó­mi­nos ausen­tes, con­fi­a­dos no texto da con­vo­ca­tó­ria recebida.

9.17 — A con­vo­ca­tó­ria terá de con­ter alguma men­ção ou infor­ma­ção especial?

A con­vo­ca­tó­ria só deverá con­ter men­ção espe­cial se hou­ver um ou mais pon­tos da ordem de tra­ba­lhos que care­çam de una­ni­mi­dade para serem deliberados.

9.18 — Como se deve votar numa assem­bleia de condóminos?

A lei não pre­cisa a moda­li­dade de voto na assem­bleia de con­dó­mi­nos. Se o regu­la­mento de con­do­mí­nio nada dis­pu­ser a este res­peito, a regra deverá ser a de voto de braço no ar. Importa dizer, con­tudo, que o voto por cor­res­pon­dên­cia não será acon­se­lhá­vel por impe­ra­ti­vos de segu­rança, e que o voto secreto tam­bém não será o indi­cado dado a neces­si­dade de se conhe­cer a iden­ti­dade daque­les que se opõem ou con­tes­tam as deliberações.

9.19 — Todas as deli­be­ra­ções da assem­bleia só podem come­çar a ser exe­cu­ta­das 90 dias após o ultimo con­dó­mino ausente tomar conhe­ci­mento da acta da assem­bleia e não tiver mani­fes­tado a sua oposição?

Não. A regra dos 90 dias só se aplica a deli­be­ra­ções que care­çam de una­ni­mi­dade nos ter­mos do n.º 5 do artigo 1432.º do Código Civil. É o regime das deli­be­ra­ções que requei­ram unanimidade.

9.20 — O que fazer con­tra uma deli­be­ra­ção tomada sem res­pei­tar a mai­o­ria necessária?

Uma deli­be­ra­ção ile­gal pode ser anu­lá­vel, nula ou ine­fi­caz. As deli­be­ra­ções da assem­bleia que como esta sejam con­trá­rias à lei ou ao regu­la­mento ante­ri­or­mente apro­vado são anu­lá­veis a reque­ri­mento de qual­quer con­dó­mino inte­res­sado desde que as não tenha apro­vado.
Assim, no prazo de 10 dias con­ta­dos da deli­be­ra­ção, para os con­dó­mi­nos pre­sen­tes, ou con­ta­dos da sua comu­ni­ca­ção para os con­dó­mi­nos ausen­tes, pode ser exi­gida ao admi­nis­tra­dor a con­vo­ca­ção de uma assem­bleia extra­or­di­ná­ria, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revo­ga­ção das deli­be­ra­ções invá­li­das ou ine­fi­ca­zes.
O direito de pro­por a acção de anu­la­ção caduca no prazo de 20 dias con­ta­dos sobre a deli­be­ra­ção da assem­bleia extra­or­di­ná­ria ou, caso esta não tenha sido soli­ci­tada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

9.21 — Qual é a dife­rença entre opo­si­ção às deli­be­ra­ções e impug­na­ção das deliberações?

» Opo­si­ção – Aplica-se no caso de deli­be­ra­ções que care­cem de una­ni­mi­dade nos ter­mos do n.º 5 do artigo 1432.º do Código Civil;
» Impug­na­ção – Acon­tece como reac­ção às deli­be­ra­ções que vio­lem a lei ou os regu­la­men­tos aprovados.

9.22 — Se uma deter­mi­nada deli­be­ra­ção tiver sido decla­rada invá­lida, isso sig­ni­fica que tudo o mais que foi deli­be­rado naquela assem­bleia de con­dó­mi­nos é, tam­bém, inválido?

Não. A inva­li­dade de uma deli­be­ra­ção não acar­reta a inva­li­dade de tudo o mais que, então, se tenha deli­be­rado. As deli­be­ra­ções de con­dó­mi­nos res­pei­tan­tes a mais de um assunto são sus­cep­tí­veis de anu­la­ção par­cial, em con­for­mi­dade com o prin­cí­pio de redu­ção do negó­cio jurídico.

9.23 — A assem­bleia de con­dó­mi­nos pode fixar penas pecu­niá­rias a apli­car em caso de incum­pri­mento das suas deli­be­ra­ções ou das deci­sões administrativas?

Sim. É, no entanto, acon­se­lhá­vel que estas penas cons­tem do regu­la­mento do con­do­mí­nio. Em caso de infrac­ção das nor­mas deste regu­la­mento que não esteja espe­ci­al­mente pre­vista e san­ci­o­nada, ou das, ou das ordens que em seu cum­pri­mento sejam dadas pelo admi­nis­tra­dor, este poderá apli­car ao infrac­tor uma multa cujo mon­tante será variá­vel não podendo, con­tudo, exce­der a quarta parte do ren­di­mento colec­tá­vel anual da frac­ção do infrac­tor nos ter­mos do n.º 2 do artigo 1434.º do Código Civil.

10. ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

10.1 — Quem pode ser admi­nis­tra­dor do con­do­mí­nio e qual a sua função?

A admi­nis­tra­ção de um con­do­mí­nio pode ser entre­gue a um dos con­dó­mi­nos ou a um ter­ceiro, pes­soa ou enti­dade que pra­ti­que, por pro­fis­são ou tenha como objec­tivo da sua acti­vi­dade, actos da natu­reza dos que são con­fi­a­dos ao administrador.

10.2 — Como deter­mi­nar a remu­ne­ra­ção do administrador?

São os con­dó­mi­nos quem, em assembleia-geral, votam, por mai­o­ria sim­ples, a remu­ne­ra­ção a atri­buir ao administrador.

10.3 — Um con­dó­mino poderá, iso­la­da­mente, pro­vo­car a exo­ne­ra­ção de um administrador?

Sim. O con­dó­mino pode pro­vo­car a sua exo­ne­ra­ção judi­cial mas terá, con­tudo, que pro­var que agiu com negli­gên­cia ou pra­ti­cou irre­gu­la­ri­da­des no desem­pe­nho das suas funções.

10.4 — Qual é o prazo máximo para um man­dato de administrador?

Não existe um prazo máximo desde que o mesmo seja acor­dado entre as partes.

10. 5 — Qual a dura­ção do man­dato do admi­nis­tra­dor se nada esti­ver esti­pu­lado quanto ao prazo?

O período de dura­ção do cargo de admi­nis­tra­dor é, em prin­cí­pio, de um ano, reno­vá­vel. Toda­via, nada obsta a que seja des­ti­tuído a todo o tempo, quer por deci­são judi­cial, quer mesmo por deli­be­ra­ção da assem­bleia, pois, exis­tindo razões jus­ti­fi­ca­das do afas­ta­mento antes de findo o ano, não se impõe o recurso ao tri­bu­nal para obter a destituição.

10.6 — Que fazer na falta de administrador?

Se a assem­bleia como lhe com­pete, não ele­ger o admi­nis­tra­dor e este não hou­ver sido nome­ado judi­ci­al­mente, as cor­res­pon­den­tes fun­ções serão desem­pe­nha­das, a título pro­vi­só­rio, pelo con­dó­mino cuja frac­ção ou frac­ções repre­sen­tem a maior per­cen­ta­gem de capi­tal inves­tido, salvo se outro con­dó­mino hou­ver mani­fes­tado von­tade de exer­cer o cargo e hou­ver comu­ni­cado tal pro­pó­sito aos demais con­dó­mi­nos. Se hou­ver mais de um con­dó­mino nes­tas cir­cuns­tân­cias em nomear um admi­nis­tra­dor, desig­na­da­mente devido a recusa daquele a quem a lei atri­bui, nos ter­mos expos­tos, legi­ti­mi­dade para tal, poder-se-á reque­rer, atra­vés de pro­cesso pró­prio, a nome­a­ção judi­cial de alguém que exerça aque­las funções.

10.7 — Quais as des­pe­sas que o admi­nis­tra­dor pode realizar?

Embora o orça­mento ela­bo­rado pelo admi­nis­tra­dor, e apro­vado pela assem­bleia, seja uma esti­ma­tiva das recei­tas e uma pre­vi­são, até certo ponto vin­cu­la­tiva, das des­pe­sas a efec­tuar, o admi­nis­tra­dor poderá exor­bi­tar o limite fixado por esta pre­vi­são para ocor­rer a situ­a­ções cujas solu­ções são indis­pen­sá­veis e urgen­tes.
Na hipó­tese de as recei­tas dis­po­ní­veis não serem bas­tan­tes para fazer face às des­pe­sas impre­vis­tas, o admi­nis­tra­dor não deverá abster-se de as rea­li­zar, mas deverá, no entanto, con­vo­car uma assem­bleia para que esta apre­cie um orça­mento suplementar.

10.8 — Que fazer se o admi­nis­tra­dor rea­li­zou des­pe­sas não autorizadas?

Inde­pen­den­te­mente da facul­dade de exo­ne­ra­ção judi­cial do admi­nis­tra­dor fun­dada em irre­gu­la­ri­da­des por este pra­ti­ca­das ou em negli­gên­cia na actu­a­ção, é reco­nhe­cido aos con­dó­mi­nos o direito de pedir à assem­bleia, para tal con­vo­cada, que revo­gue ou modi­fi­que os actos do admi­nis­tra­dor.
Depende. Nas acções rela­ti­vas à exe­cu­ção das fun­ções que lhes incum­bem, elen­ca­das no artigo 1436.º do Código Civil, o admi­nis­tra­dor tem legi­ti­mi­dade para deman­dar judi­ci­al­mente, por sua exclu­siva ini­ci­a­tiva, os con­dó­mi­nos ou ter­cei­ros, quando se trate de assun­tos que exor­bi­tem a sua com­pe­tên­cia, só pode inten­tar a cor­res­pon­dente acção após ter sido pre­vi­a­mente auto­ri­zado pela assem­bleia de con­dó­mi­nos.
Quanto à sua legi­ti­mi­dade para ser deman­dado em juízo, ape­nas neces­sita da con­ces­são de pode­res espe­ci­ais de repre­sen­ta­ção para acções em que esteja em causa a pro­pri­e­dade ou a posse das coi­sas comuns, ou o direito de algum ou de alguns dos con­dó­mi­nos a essas mes­mas coisas.

10.9 — Pode ser pro­posta uma acção con­tra a assem­bleia de con­dó­mi­nos de um prédio?

Não. O artigo 1437.º do Código Civil é explí­cito em dizer que ao admi­nis­tra­dor com­pete estar em juízo, quer como autor quer como réu, nas acções res­pei­tan­tes às par­tes comuns do edi­fí­cio.
A assem­bleia de con­dó­mi­nos não tem per­so­na­li­dade nem capa­ci­dade judi­ciá­ria quanto às par­tes comuns do edi­fí­cio e sobre estas, tendo de plei­tear em juízo por inter­mé­dio do admi­nis­tra­dor quer activa quer pas­si­va­mente.
Há que ave­ri­guar, pois, se se trata de acção que se insere no âmbito dos pode­res do admi­nis­tra­dor e a acção será ins­tau­rada con­tra o con­do­mí­nio do edi­fí­cio, ou não, e será inter­posta indi­vi­du­al­mente con­tra cada um dos con­dó­mi­nos pre­sen­tes na assem­bleia em questão.

10.10 — Quem tem legi­ti­mi­dade para embar­gar uma obra rea­li­zada por ter­cei­ros no logra­douro de um edifício?

O n.º 1 do artigo 1437 do Código Civil con­cede aos admi­nis­tra­do­res do con­do­mí­nio legi­ti­mi­dade para agi­rem juízo con­tra ter­cei­ros. E na alí­nea f) do artigo 1436.º do Código Civil, entre as fun­ções do admi­nis­tra­dor, vem cata­lo­gada a de “rea­li­zar actos con­ser­va­tó­rios dos direi­tos rela­ti­vos aos bens comuns”.
Entre estes actos con­ser­va­tó­rios cabem as pro­vi­dên­cias cau­te­la­res e, desig­na­da­mente, o embargo ou rati­fi­ca­ção de embargo da obra nova rea­li­zada numa parte comum do edi­fí­cio. Ora, sendo a faixa de ter­reno em ques­tão pre­ten­sa­mente logra­douro do edi­fí­cio, é obvi­a­mente parte comum. Dai a legi­ti­mi­dade do admi­nis­tra­dor para o embargo em questão.

11. CONTAS POUPANÇA-CONDOMÍNIO

11.1 — O que é a conta Poupança-Condomínio e quem a pode abrir e mobilizar?

O mon­tante depo­si­tado no Fundo Comum de Reserva pode ser apli­cado numa conta Poupança-Condomínio sob a forma de depó­sito a prazo com a dura­ção mínima de 1 ano reno­vá­vel, se a assem­bleia assim o enten­der.
O saldo desta conta só pode ser mobi­li­zado pelo admi­nis­tra­dor ou por qual­quer con­dó­mino auto­ri­zado pela assem­bleia, exclu­si­va­mente para recor­rer à rea­li­za­ção, nas par­tes comuns, de obras de con­ser­va­ção extra­or­di­ná­ria e de bene­fi­ci­a­ção, desde que estas ulti­mas tenham sido deter­mi­na­das pelas auto­ri­da­des admi­nis­tra­ti­vas, e, desde logo, garante a con­ces­são de um emprés­timo ao con­do­mí­nio titu­lar da conta há mais de 3 anos.

12. GESTÃO FISCAL DO CONDOMÍNIO

12.1 — O con­do­mí­nio deve apre­sen­tar decla­ra­ção de ini­cio de acti­vi­dade na repar­ti­ção de Finan­ças da res­pec­tiva área para efei­tos do regime de IVA?

Na gene­ra­li­dade dos casos não, pois o con­do­mí­nio carece de per­so­na­li­dade tri­bu­tá­ria. Assim, não é con­si­de­rado sujeito pas­sivo de uma rela­ção jurí­dica de impos­tos (n.º 21 do artigo 9.º do CIVA). Porem, há situ­a­ções onde os edi­fí­cios são tra­ta­dos como um activo de ren­di­mento ou são exclu­siva ou mai­o­ri­ta­ri­a­mente cons­ti­tuí­dos por frac­ções comer­ci­ais ou de escri­tó­rios onde as enti­da­des que liqui­dam as quo­tas de con­do­mí­nio são empre­sas comer­ci­ais com con­ta­bi­li­dade orga­ni­zada (isto é, sujei­tos pas­si­vos para efei­tos de imposto).

12.2 — Esta­rão sujei­tos ao paga­mento de imposto os ren­di­men­tos pro­ve­ni­en­tes da cedên­cia do uso de par­tes comuns de pré­dios em regime de pro­pri­e­dade horizontal?

Sim. Estes ren­di­men­tos estão sujei­tos ao paga­mento de IRS ou IRC, sendo inse­ri­dos na cate­go­ria de ren­di­men­tos pre­di­ais. Considera-se que, nes­tes casos, a cedên­cia a ter­cei­ros do uso de ins­ta­la­ções comuns (ter­ra­ços, salas de reu­niões, salas de con­ví­vio, gara­gem, espa­ços publi­ci­tá­rios, etc.), para a rea­li­za­ção de deter­mi­na­dos even­tos, pela qual se cobra uma certa impor­tân­cia, é feita por cada um dos con­dó­mi­nos com o acordo dos outros.

12.3 — Aos ren­di­men­tos pro­ve­ni­en­tes da cedên­cia do uso das par­tes comuns do pré­dio é pos­sí­vel dedu­zir algum tipo de despesas?

Sim. Pode­rão ser dedu­zi­das as des­pe­sas de manu­ten­ção e de con­ser­va­ção que incum­bam ao con­dó­mino, desde que o mesmo faça prova docu­men­tal de que foram supor­ta­das por si (exem­plo: des­pe­sas de manu­ten­ção, por­teiro, ser­vi­ços de lim­peza, pré­mios de seguro do pré­dio, taxas autár­qui­cas, etc.).

12.4 — O con­do­mí­nio pode ter dívi­das fiscais?

Em prin­cí­pio não. Dado que o con­do­mí­nio não tem per­so­na­li­dade tri­bu­tá­ria, tais des­pe­sas são impu­tá­veis aos con­dó­mi­nos, indi­vi­du­al­mente. Porém com o pro­ce­di­mento de noti­fi­car o con­do­mí­nio para pagar os mon­tan­tes de IMI poderá haver penho­ras de ren­das pre­di­ais (ren­di­men­tos comuns do condomínio).

legislação e questões

1. PROPRIEDADE HORIZONTAL

1.1 — O que é a pro­pri­e­dade horizontal?

É o ins­ti­tuto jurí­dico (con­junto de nor­mas) que nor­ma­liza e regula o fun­ci­o­na­mento de um edi­fí­cio ou con­junto de edi­fí­cios em con­do­mí­nio.
O con­junto nor­ma­tivo está esta­be­le­cido no Código Civil, no Livro III – Direito das Coi­sas, Titulo II, Capi­tulo VI, Sec­ção I, arti­gos 1414.º a 1438.º-A (alte­rado pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outu­bro e pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Feve­reiro (NRAU)), no Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outu­bro (Nor­mas Regu­la­men­ta­res) e no Decreto-Lei n.º 269/94, de 25 de Outu­bro (Con­tas Poupança-Condomínio).

1.2 — O que é uma frac­ção autónoma?

É uma das várias pro­pri­e­da­des indi­vi­du­ais que com­põem o con­do­mí­nio que deverá estar auto­no­mi­zada, isto é, ser dis­tinta, iso­lada e inde­pen­dente das outras pro­pri­e­da­des, com saída directa para a uma das par­tes comuns do edifício.

1.3 — Quais os docu­men­tos neces­sá­rios para a cons­ti­tui­ção de um pré­dio em pro­pri­e­dade horizontal?

» Docu­mento emi­tido pela Câmara Muni­ci­pal da área em que se situa o pré­dio que declare que as frac­ções autó­no­mas res­pei­tam os requi­si­tos legais;
» Cader­neta pre­dial actu­a­li­zada emi­tida pela repar­ti­ção de finan­ças ou cer­ti­dão de teor da ins­cri­ção matri­cial pas­sada com ante­ce­dên­cia não supe­rior a um ano;
» Cer­ti­dão do teor da des­cri­ção pre­dial e de todas as ins­cri­ções em vigor obtido na Con­ser­va­tó­ria do Registo Pre­dial;
» No caso de pré­dio omisso, será neces­sá­rio o dupli­cado da par­ti­ci­pa­ção para a ins­cri­ção na matriz que tenha aposto o recibo da repar­ti­ção de finan­ças com menos de um ano.

2. TÍTULO CONSTITUTIVO

2.1 — O que é o titulo cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade horizontal?

É o docu­mento que titula o regime de pro­pri­e­dade hori­zon­tal para um deter­mi­nado edi­fí­cio. É geral­mente for­ma­li­zado por escri­tura pública con­tendo a des­cri­ção das frac­ções autó­no­mas que com­põem o edi­fí­cio, fixando-se o valor de cada uma expres­sa­mente em per­cen­ta­gem ou per­mi­la­gem.
As men­ções obri­ga­tó­rias que um titulo cons­ti­tu­tivo deve ter cons­tam do n.º 1 do artigo 1418.º do Código Civil, enquanto que, as men­ções facul­ta­ti­vas estão des­cri­tas nas várias alí­neas do nº 2 do mesmo artigo.

2.2 — Como se obtém o título constitutivo?

Basta dirigir-se à Con­ser­va­tó­ria do Registo Pre­dial da área do pré­dio e pedir uma cer­ti­dão do mesmo.

2.3 — Quais são os dois ele­men­tos essen­ci­ais para que possa haver um titulo cons­ti­tu­tivo válido?

A dis­tin­ção das frac­ções autó­no­mas atra­vés da atri­bui­ção de uma letra do alfa­beto (ou sequen­cia de letras) e o seu valor expresso em per­cen­ta­gem ou permilagem.

2.4 — Desde que data é obri­ga­tó­rio o regu­la­mento do con­do­mí­nio fazer parte inte­grante do título constitutivo?

Não há nenhuma obri­ga­to­ri­e­dade do regu­la­mento fazer parte inte­grante do título cons­ti­tu­tivo;
Nos ter­mos da alí­nea b) do n.º 2 do artigo 1418.º do Código Civil o regu­la­mento pode fazer parte inte­grante do título cons­ti­tu­tivo embora não tenha a força legal deste, mas antes uma força obrigacional.

2.5 — O que acon­tece se o titulo cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal não coin­ci­dir com o pro­jecto de cons­tru­ção apro­vado pela Câmara Municipal?

Neste caso, qual­quer con­dó­mino poderá ins­tau­rar acção judi­cial, para obter deci­são que declare que a frac­ção só pode ser usada para fim pre­visto no licen­ci­a­mento camarário.

2.6 — Numa frac­ção que, no título cons­ti­tu­tivo, está afecta ao exer­cí­cio do comér­cio, pode fazer-se repa­ra­ção de automóveis?

Não. Cons­tando da escri­tura de cons­ti­tui­ção da pro­pri­e­dade hori­zon­tal de deter­mi­nada frac­ção autó­noma do pré­dio se des­tina a comér­cio não pode, o seu titu­lar, utiliza-la no exer­cí­cio de indús­tria de repa­ra­ção de peças de auto­mó­veis. Há que veri­fi­car o fim a que se des­tina a fracção.

2.7 — O título cons­ti­tu­tivo pode ser modificado?

Sem pre­juízo do dis­posto no n.º 3 do artigo 1422.º-A do Código Civil e do dis­posto em lei espe­cial, o título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal pode ser modi­fi­cado por escri­tura pública ou por docu­mento par­ti­cu­lar auten­ti­cado, havendo acordo de todos os con­dó­mi­nos;
O admi­nis­tra­dor, em repre­sen­ta­ção do con­do­mí­nio, pode outor­gar a escri­tura ou ela­bo­rar e subs­cre­ver o docu­mento par­ti­cu­lar a que refere o número ante­rior, desde que o acordo conste de acta assi­nada por todos os con­dó­mi­nos;
A inob­ser­vân­cia do dis­posto no artigo 1415.º importa a nuli­dade do acordo; esta nuli­dade pode ser decla­rada a reque­ri­mento das pes­soas e enti­da­des desig­na­das no n.º 2 do artigo 1416.º do Código Civil.

2.8 — Por que mai­o­ria se pode modi­fi­car o título constitutivo?

Só se pode modi­fi­car o título cons­ti­tu­tivo com o acordo de todos os con­dó­mi­nos (una­ni­mi­dade), mesmo que este acordo possa ainda ser tácito, nos ter­mos do n.º 5 e seguin­tes do artigo 1432.º do Código Civil.
Em caso de modi­fi­ca­ção do título cons­ti­tu­tivo essa modi­fi­ca­ção deverá ser ope­rada por alguma forma espe­cial ou poderá ser efec­tu­ada por docu­mento par­ti­cu­lar?
Para além da escri­tura pública de alte­ra­ção da pro­pri­e­dade hori­zon­tal agora já é pode pro­ce­der a essa mesma alte­ra­ção por docu­mento par­ti­cu­lar auten­ti­cado nos ter­mos do n.º 2 do artigo 1419.º do Código Civil.
Se não for pos­sí­vel reu­nir a una­ni­mi­dade dos votos dos con­dó­mi­nos para se pro­ce­der à alte­ra­ção do título cons­ti­tu­tivo, este terá que se man­ter inal­te­rá­vel?
Não, desde que haja con­senso. Mas, sem­pre que os con­dó­mi­nos não este­jam todos de acordo, pode­rão os tri­bu­nais, e só os tri­bu­nais, resol­ver essa ques­tão, uma vez que a via da escri­tura pública resulta invi­a­bi­li­zada por ine­xis­tên­cia daquele con­senso unâ­nime legal­mente exigido.

3. REGULAMENTO DE CONDOMÍNIO

3.1 — O que é um regu­la­mento de con­do­mí­nio? Qual o seu conteúdo?

O regu­la­mento de con­do­mí­nio é um con­junto de regras de carác­ter gené­rico sobre o uso, frui­ção e con­ser­va­ção das par­tes comuns. Deve ser obri­ga­to­ri­a­mente ela­bo­rado pela assem­bleia de con­dó­mi­nos, ou pelo admi­nis­tra­dor, se aquela o não hou­ver ela­bo­rado, desde que haja mais de qua­tro con­dó­mi­nos e não tenha sido inte­grado no título cons­ti­tu­tivo.
O con­do­mí­nio traduz-se num tipo de orga­ni­za­ção cujo esta­tuto é inte­grado por nor­mas con­sa­gra­das direc­ta­mente na lei, um título de ori­gem nego­cial (o titulo cons­ti­tu­tivo) e as deli­be­ra­ções apro­va­das pela assem­bleia de condóminos.

3.2 — Quando é que deve haver regu­la­mento de condóminos?

Havendo mais de qua­tro con­dó­mi­nos por pré­dio e caso não faça parte do título cons­ti­tu­tivo, deve ser ela­bo­rado um regu­la­mento do con­do­mí­nio dis­ci­pli­nando o uso, a frui­ção e a con­ser­va­ção das par­tes comuns.
Sem pre­juízo do dis­posto na alí­nea b) do n.º 2 do artigo 1418.º do Código Civil, a fei­tura do regu­la­mento com­pete à assem­bleia de con­dó­mi­nos ou ao admi­nis­tra­dor, se aquela o não hou­ver ela­bo­rado. Pos­te­ri­or­mente, sem­pre que neces­sá­rio pode­rão ser intro­du­zi­das novas regras no regu­la­mento desde que devi­da­mente apro­va­das pela assembleia.

3.3 — Qual é a mai­o­ria neces­sá­ria para se apro­var um regu­la­mento de condomínio?

Depende do que se queira regu­lar no docu­mento. A mai­o­ria neces­sá­ria para apro­var um regu­la­mento deverá obe­de­cer àquela neces­sá­ria para apro­var o assunto ou o pro­ce­di­mento em causa segundo as mai­o­rias espe­ci­ais que a lei geral impõe.

3.4 — Se a assem­bleia de con­dó­mi­nos não che­gar a con­senso sobre o texto do regu­la­mento a apro­var haverá outra forma do regu­la­mento entrar em vigor?

Sim. Nos ter­mos do n.º 2 do artigo 1429.º-A do Código Civil, o admi­nis­tra­dor pode apro­var e colo­car em vigor o regu­la­mento se a assem­bleia o não con­se­guir aprovar.

4. CONDOMÍNIO & PARTES COMUNS

4.1 — Quando é que existe o condomínio?

Se os vários apar­ta­men­tos que cons­ti­tuem um pré­dio per­ten­ce­rem a dife­ren­tes pro­pri­e­tá­rios, fala-se então em condomínio.

4.2 — Quais são os direi­tos do condómino?

Cada con­dó­mino é pro­pri­e­tá­rio exclu­sivo da frac­ção que lhe per­tence e com­pro­pri­e­tá­rio das par­tes comuns do edi­fí­cio;
O con­junto dos dois direi­tos é incin­dí­vel; nenhum deles pode ser ali­e­nado sepa­ra­da­mente, nem é licito renun­ciar à parte comum, como meio do con­dó­mino se deso­ne­rar das des­pe­sas à sua con­ser­va­ção e fruição.

4.3 — Quais os deve­res do condómino?

Cons­ti­tuem deve­res do con­dó­mino:
» Par­ti­ci­par nas des­pe­sas com as par­tes comuns dos pré­dios, com excep­ção daque­las cujo uso esteja atri­buído só a alguns con­dó­mi­nos;
» Não pre­ju­di­car a segu­rança nem a linha arqui­tec­tó­nica ou o arranjo esté­tico do pré­dio, quer por obras novas incor­rec­tas, quer por dei­xar de fazer repa­ra­ções neces­sá­rias;
» Não des­ti­nar a frac­ção a usos ofen­si­vos dos bons cos­tu­mes;
» Não dar à sua frac­ção fim diverso daquele a que é des­ti­nado;
» Cele­brar e man­ter actu­a­li­zado o seguro con­tra ris­cos de incên­dio da res­pec­tiva frac­ção e das par­tes comuns do pré­dio;
» Exer­cer o cargo de admi­nis­tra­dor, ou admi­nis­tra­dor pro­vi­só­rio, quando lhe com­pe­tir por lei;
» Não pra­ti­car actos que tenham sido proi­bi­dos pelo título cons­ti­tu­tivo ou por deli­be­ra­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos apro­vada sem opo­si­ção;
» Quais outros deve­res con­sig­na­dos em regu­la­mento de condomínio.

4.4 — Qual é a forma de reso­lu­ção de lití­gios e con­fli­tos emer­gen­tes da rela­ção de con­do­mí­nio à qual a lei dá primazia?

É a arbi­tra­gem. Hoje em dia já exis­tem vários cen­tros de arbi­tra­gem para sub­me­ter a reso­lu­ção de con­fli­tos no âmbito do condomínio.

4.5 — Quando um con­dó­mino vende a sua frac­ção de habi­ta­ção pode faze-lo con­ser­vando o seu lugar de estacionamento?

Não pode. Os direi­tos de pro­pri­e­dade e com­pro­pri­e­dade são, no seu con­junto, insus­cep­tí­veis de se pode­rem cin­dir ou dividir.

4.6 — Quais são as par­tes comuns do edifício?

Consideram-se obri­ga­to­ri­a­mente par­tes comuns, ainda que des­ti­na­das ao uso exclu­sivo de qual­quer frac­ção:
» O solo, bem como os ali­cer­ces, colu­nas, pila­res, paredes-mestras e todas as par­tes res­tan­tes que cons­ti­tuem a estru­tura do pré­dio;
» O telhado ou os ter­ra­ços de cober­tura, ainda que des­ti­na­dos ao uso de qual­quer frac­ção;
» As entra­das, ves­tí­bu­los, esca­das e cor­re­do­res de uso ou pas­sa­gem comum a dois ou mais con­dó­mi­nos;
» As ins­ta­la­ções gerais de água, elec­tri­ci­dade, aque­ci­mento, ar con­di­ci­o­nado, gás, comu­ni­ca­ções e semelhantes.

4.7 — Que outras par­tes do edi­fí­cio podem ainda ser comuns?

Desde que o título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal não diga expres­sa­mente que per­ten­cem a uma frac­ção espe­cí­fica, para além das já refe­ri­das, podem ainda ser par­tes comuns:
» Os pátios e jar­dins ane­xos ao edi­fí­cio;
» Os ascen­so­res;
» As depen­dên­cias des­ti­na­das ao uso e habi­ta­ção do por­teiro;
» As gara­gens e outros luga­res de esta­ci­o­na­mento;
» Em geral, as coi­sas que não sejam afec­ta­das ao uso exclu­sivo de um dos condóminos.

4.8 — Um ter­raço de cober­tura de uma frac­ção autó­noma é sem­pre uma parte comum do edi­fí­cio ou pode ser uma parte pró­pria da fracção?

Quer os ter­ra­ços de cober­tura quer os sótãos são neces­sa­ri­a­mente par­tes comuns nos ter­mos do n.º 1 do artigo 1420.º do Código Civil.

4.9 — E os ascen­so­res são par­tes comuns?

Já os ascen­so­res presumem-se comuns nos ter­mos do n.º 2 do artigo 1420.º do Código Civil se nada vier expresso em con­trá­rio no título constitutivo.

4.10 — Quando no título cons­ti­tu­tivo se des­cri­mi­na­ram as par­tes comuns sem se ter men­ci­o­nado o sótão, per­ten­cerá à frac­ção do último andar?

Em prin­cí­pio, não. Os sótãos ou vãos do telhado presumem-se comuns, desde que não este­jam afec­tos ao uso exclu­sivo de um dos con­dó­mi­nos.
O facto de no título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal se ter feito uma enu­me­ra­ção das par­tes comuns do edi­fí­cio, não se tendo nelas incluído o sótão ou vãos de telhado, não obsta a que se con­si­de­rem estas par­tes como comuns.
A lei só obriga, de facto, a espe­ci­fi­car no título cons­ti­tu­tivo as par­tes do edi­fí­cio cor­res­pon­den­tes às várias frac­ções, para que estas fiquem devi­da­mente individualizadas.

4.11 — Pode um con­dó­mino, em defesa daquilo que entende ser parte comum do pré­dio cons­ti­tu­tivo em pro­pri­e­dade hori­zon­tal, agir isoladamente?

Sim. Cada con­dó­mino tem o direito de defen­der, agindo iso­la­da­mente, qual­quer ofensa a uma parte comum do prédio.

4.12 — A frac­ção des­ti­nada a habi­ta­ção da por­teira é sem­pre parte comum?

Nos ter­mos da alí­nea c) do n.º 2 do artigo 1421.º do Código Civil, presumem-se comuns as depen­dên­cias des­ti­na­das ao uso e habi­ta­ção do por­teiro, mas esta é uma pre­sun­ção elidível.

4.13 — É pos­sí­vel arren­dar a casa da por­teira, que consta do título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal como parte comum? Se sim, qual deve ser o des­tino do ren­di­mento dessa fracção?

Desde que no título cons­ti­tu­tivo se diga ape­nas que a refe­rida frac­ção á parte comum, não impondo qual­quer res­tri­ção ao seu uso, é per­fei­ta­mente pos­sí­vel que a assem­bleia de con­dó­mi­nos deli­bere no sen­tido de a arren­dar.
Quanto ao des­tino a dar às ren­das, estas não podem ser afec­ta­das às des­pe­sas do con­do­mí­nio, a menos que haja uma deli­be­ra­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos nesse sen­tido com o apoio unâ­nime dos condóminos.

4.14 — É pos­sí­vel proibir-se num con­do­mí­nio a posse de ani­mais domés­ti­cos pelos con­dó­mi­nos? E será pos­sí­vel proi­bir a prá­tica de jogos num jar­dim do condomínio?

Sim. São pos­sí­veis estas proi­bi­ções desde que cons­tem do título cons­ti­tu­tivo ou sejam apro­va­das por regu­la­mento de con­do­mí­nio por mai­o­ria sim­ples mas sem oposição.

4.15 — Como rea­gir face a uma apro­pri­a­ção inde­vida das par­tes comuns?

Além do admi­nis­tra­dor, e inde­pen­den­te­mente da deli­be­ra­ção da assembleia-geral, qual­quer con­dó­mino, agindo indi­vi­du­al­mente, tem legi­ti­mi­dade para pra­ti­car actos con­ser­va­tó­rios e para plei­tear em juízo nos pro­ces­sos que tenham por objecto ofen­sas a bens comuns inte­gra­dos na pro­pri­e­dade hori­zon­tal, mesmo que o deman­dado seja, tam­bém, condómino.

5. PROTECÇÃO DA PROPRIEDADE PRIVADA

5.1 — Quando é que exis­tem limi­ta­ções ao exer­cí­cio dos direitos?

Os con­do­mí­nios, nas rela­ções entre si, estão sujei­tos, de um modo geral, quanto às frac­ções que exclu­si­va­mente lhes per­ten­cem e quanto às par­tes comuns, às limi­ta­ções impos­tas aos pro­pri­e­tá­rios e aos com­pro­pri­e­tá­rios de coi­sas imó­veis.
É essen­ci­al­mente vedado aos con­dó­mi­nos:
» Pre­ju­di­car, quer com obras novas, quer por falta de repa­ra­ção, a segu­rança, a linha arqui­tec­tó­nica ou o arranjo esté­tico do edi­fí­cio;
» Des­ti­nar a sua frac­ção a usos ofen­si­vos dos bons cos­tu­mes;
» Dar-lhe uso diverso do fim a que é des­ti­nada;
» Pra­ti­car quais­quer actos ou acti­vi­da­des que tenham sido proi­bi­dos no título cons­ti­tu­tivo ou, pos­te­ri­or­mente, por deli­be­ra­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos apro­vada sem opo­si­ção.
» As obras que modi­fi­quem a linha arqui­tec­tó­nica ou o arranjo esté­tico do edi­fí­cio podem ser rea­li­za­das se para tal se obti­ver pré­via auto­ri­za­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos, apro­vada por mai­o­ria repre­sen­ta­tiva de dois ter­ços do valor total do pré­dio.
» Sem­pre que o título cons­ti­tu­tivo não dis­po­nha sobre o fim de cada frac­ção autó­noma, a alte­ra­ção ao seu uso carece da auto­ri­za­ção da assem­bleia de con­dó­mi­nos, apro­vada por mai­o­ria repre­sen­ta­tiva de dois ter­ços do valor total do prédio.

5.2 — Qual a mai­o­ria neces­sá­ria para se poder alte­rar o fim a que se des­tina uma fracção?

Se o fim a que se des­tina a frac­ção vier des­crito no título cons­ti­tu­tivo a sua alte­ra­ção carece da una­ni­mi­dade dos con­dó­mi­nos. Se o fim não vier des­crito então basta uma mai­o­ria de 2/3 do valor total do prédio.

5.3 — Os con­dó­mi­nos quando exe­cu­tam obras nas suas frac­ções autó­no­mas estão obri­ga­dos a res­pei­tar as nor­mas legais, sobre dis­tân­cias entre construções?

Sim. Nos ter­mos do artigo 1422.º do Código Civil, “os con­dó­mi­nos, nas rela­ções entre si, estão sujei­tos, de um modo geral, quanto às frac­ções que exclu­si­va­mente lhes per­ten­cem e quanto às par­tes comuns, às limi­ta­ções impos­tas aos pro­pri­e­tá­rios e aos com­pro­pri­e­tá­rios de coi­sas imó­veis”.
Assim sendo, deve igual­mente entender-se que os titu­la­res das frac­ções autó­no­mas, quando exe­cu­tem obras em par­tes do pré­dio que lhes per­ten­çam em pro­pri­e­dade exclu­siva (pátios, jar­dins, gara­gens, etc.), são obri­ga­dos a res­pei­tar as nor­mas legais sobre dis­tân­cias entre construções.

5.4 — Será neces­sá­rio pedir auto­ri­za­ção à assem­bleia para jun­tar uma frac­ção de habi­ta­ção com uma frac­ção de garagem?

Sim. É neces­sá­rio por­que, em prin­cí­pio não se tra­tam de frac­ções con­tí­guas e só uma delas é que é de gara­gem. Em assem­bleia requer apro­va­ção sem qual­quer oposição.

5.5 — Será neces­sá­rio pedir auto­ri­za­ção à assem­bleia para divi­dir duas frac­ções con­tí­guas de garagem?

Sim. É neces­sá­ria auto­ri­za­ção por­que, para divi­dir frac­ções em novas frac­ções autó­no­mas assim se requer, caso essa pos­si­bi­li­dade não seja já pre­vista no título cons­ti­tu­tivo. Em assem­bleia requer apro­va­ção sem qual­quer oposição.

5.6 — Os con­dó­mi­nos têm direi­tos de pre­fe­rên­cia e de divisão?

Os con­dó­mi­nos não gozam do direito de pre­fe­rên­cia na ali­e­na­ção de frac­ções nem do direito de pedir a divi­são das par­tes comuns.

6. DESPESAS DO CONDOMÍNIO

6.1 — Como devem ser divi­di­das as des­pe­sas do condomínio?

Salvo dis­po­si­ção em con­trá­rio, as des­pe­sas neces­sá­rias à con­ser­va­ção e frui­ção das par­tes comuns do edi­fí­cio e ao paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum são pagas pelos con­dó­mi­nos em pro­por­ção do valor (per­cen­ta­gem ou per­mi­la­gem) das suas frac­ções.
Porém, as des­pe­sas rela­ti­vas ao paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum podem, medi­ante dis­po­si­ção do regu­la­mento de con­do­mí­nio, apro­vado sem opo­si­ção por mai­o­ria repre­sen­ta­tiva de 2/3 do valor total do pré­dio, ficar a cargo dos con­dó­mi­nos em par­tes iguais ou em pro­por­ção à res­pec­tiva frui­ção, desde que devi­da­mente espe­ci­fi­ca­das e jus­ti­fi­ca­dos os cri­té­rios que deter­mi­nam a sua impu­ta­ção.
As des­pe­sas rela­ti­vas aos diver­sos lan­ços de esca­das ou às par­tes comuns do pré­dio que sir­vam exclu­si­va­mente algum dos con­dó­mi­nos ficam a cargo dos que dela se ser­vem.
Nas des­pe­sas dos ascen­so­res só par­ti­ci­pam os con­dó­mi­nos cujas frac­ções por eles pos­sam ser servidas.

6.2 — A par­tir de que momento é exi­gí­vel o paga­mento dos encar­gos do con­do­mí­nio em cada exer­cí­cio orçamental?

O paga­mento é exi­gí­vel a par­tir de 3 momen­tos pos­sí­veis:
» No prazo esta­be­le­cido pelas regras cons­tan­tes do regu­la­mento do con­do­mí­nio;
» No prazo esta­be­le­cido na acta da reu­nião da assem­bleia de con­dó­mi­nos que tiver deli­be­rado o mon­tante das con­tri­bui­ções;
» A par­tir do momento esta­be­le­cido na inter­pe­la­ção avulsa.

6.3 — Como gerir o dinheiro do condomínio?

A admi­nis­tra­ção do con­do­mí­nio deve ter pelo menos duas con­tas ban­cá­rias:
» Uma conta de depó­sito à ordem para paga­mento das des­pe­sas cor­ren­tes de uti­li­za­ção e de ser­vi­ços comuns, onde deve­rão ser depo­si­ta­das as cotas pagas pelos con­dó­mi­nos e, even­tu­al­mente, outras recei­tas que o con­do­mí­nio pos­sua;
» E uma outra conta para o Fundo Comum de Reserva, pre­fe­ren­ci­al­mente um depó­sito a prazo sob a forma de Conta Poupança-Condomínio, des­ti­nada a finan­ciar as des­pe­sas de con­ser­va­ção do pré­dio e, even­tu­al­mente, obras com ino­va­ções que a assem­bleia decida finan­ciar atra­vés do fundo.

6.4 — Um novo pro­pri­e­tá­rio pode exi­gir do antigo pro­pri­e­tá­rio quan­tias rela­ti­vas a obras de con­ser­va­ção do edi­fí­cio, orça­men­ta­das antes mas exe­cu­ta­das depois deste ter ven­dido a fracção?

A ten­dên­cia da juris­pru­dên­cia é de con­si­de­rar este tipo de dívi­das com carác­ter não tran­si­tó­rio, logo sendo da res­pon­sa­bi­li­dade pes­soal do sujeito que lhes dá ori­gem ou que as aprova, isto é, do antigo pro­pri­e­tá­rio ou pro­pri­e­tá­rio ali­e­nante. No entanto, tam­bém há uma cor­rente juris­pru­den­cial em sen­tido divergente.

6.5 — As obras de imper­me­a­bi­li­za­ção de um ter­raço de cober­tura, ainda que des­ti­nado a uso exclu­sivo de um con­dó­mino, devem ser exclu­si­va­mente cus­te­a­das por este?

Não. Ainda que um ter­raço sirva, exclu­si­va­mente, alguns con­dó­mi­nos, não deixa de ser parte comum do con­do­mí­nio, con­forme dis­posto na alí­nea b) do n.º 1 do artigo 1421.º do Código Civil.

6.6 — Sendo as varan­das par­tes comuns de um pré­dio, ser­vem ou não, exclu­si­va­mente, cada um dos con­dó­mi­nos? Qual a rele­vân­cia deste facto para efei­tos de com­par­ti­ci­pa­ção nos encar­gos de con­ser­va­ção e fruição?

As varan­das são com­po­nen­tes da pró­pria fachada do edi­fí­cio em que se inse­rem. Sem elas, quando exis­tem, o edi­fí­cio não está com­pleto e os con­dó­mi­nos não podem retira-las, já que isso alte­ra­ria a estru­tura do pró­prio pré­dio.
O facto de a varanda ser uti­li­zada, ape­nas, pelos con­dó­mi­nos da frac­ção autó­noma a que está direc­ta­mente ligada não sig­ni­fica que a varanda, como tal, esteja ao ser­viço exclu­sivo dele, visto que, sendo parte comum da pró­pria fachada, está, tam­bém, ao ser­viço de todos os outros con­dó­mi­nos. O que está ao ser­viço ape­nas de cada um dos con­dó­mi­nos é a base das varan­das a que tem acesso, a sua parte inte­rior. A parte de fora está tanto ao ser­viço dele como de todos os outros con­dó­mi­nos.
Ora, pretendendo-se rea­li­zar obras nas varan­das, des­ti­na­das a repa­rar fen­das pro­nun­ci­a­das que atin­gem o exte­rior das mes­mas e provando-se que tais fen­das resul­tam não do uso nor­mal, mas de defi­ci­ên­cias na cons­tru­ção das pare­des exte­ri­o­res e de degra­da­ção cau­sada por intem­pé­ries, lógico é con­cluir que, tanto jurí­dica como moral­mente, devem com­par­ti­ci­par nas des­pe­sas de repa­ra­ção todos os con­dó­mi­nos, na pro­por­ção do valor das suas frac­ções (n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil).

6.7 — É pos­sí­vel trans­fe­rir para o arren­da­tá­rio de uma frac­ção a obri­ga­ção de pagar as des­pe­sas cor­ren­tes do condomínio?

Sim, se hou­ver acordo entre o pro­pri­e­tá­rio da frac­ção e o seu arren­da­tá­rio, as des­pe­sas cor­ren­tes neces­sá­rias à frui­ção das par­tes comuns do edi­fí­cio, bem assim como o paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum, podem ficar a cargo deste último.
Para o efeito e sob pena de nuli­dade, tal acordo deve cons­tar de docu­mento escrito, seja o pró­prio con­trato de arren­da­mento ou um adi­ta­mento a este assi­nado pelo arren­da­tá­rio, no qual deve­rão encontrar-se espe­ci­fi­ca­das as des­pe­sas que as par­tes pre­ten­dem que fiquem a cargo do arrendatário.

6.8 — É legí­timo a um con­dó­mino, pro­pri­e­tá­rio de uma frac­ção que vem sofrendo infil­tra­ções de águas plu­vi­ais pro­ve­ni­en­tes de uma parte comum, não efec­tuar o paga­mento da sua contribuição?

Sim. Quando se vem exi­gir a um con­dó­mino a sua com­par­ti­ci­pa­ção nas des­pe­sas do con­do­mí­nio, ou quando este pre­tende que o admi­nis­tra­dor do con­do­mí­nio repare deter­mi­nado defeito que lhe tem cau­sado danos, esta­mos perante obri­ga­ções “prop­ter rem”, ou seja, obri­ga­ções a que o res­pec­tivo sujeito pas­sivo está vin­cu­lado, não por via de um con­trato, mas por ser titu­lar de um deter­mi­nado direito real.

6.9 — Um con­dó­mino que seja pro­pri­e­tá­rio de uma frac­ção, com entrada pri­va­tiva, des­ti­nada a comér­cio, está obri­gado a par­ti­ci­par nas des­pe­sas rela­ti­vas à porteira?

Sim. Nas des­pe­sas de con­ser­va­ção e frui­ção incluem-se os encar­gos com o paga­mento de ser­vi­ços pres­ta­dos pelos por­tei­ros. Na ver­dade, com­pete a estes, entre outras fun­ções, efec­tuar a vigi­lân­cia do pré­dio, fis­ca­li­zando a entrada de estra­nhos, não per­mi­tindo que o sujem ou dete­ri­o­rem.
Tomar conta e pro­vi­den­ciar no caso de inci­den­tes anor­mais e, em geral, cum­prir o que deter­mi­nam as pos­tu­ras muni­ci­pais e legis­la­ção conexa, coma fina­li­dade de evi­tar danos no edi­fí­cio ou incó­mo­dos para os seus uten­tes, tanto nos perío­dos de tra­ba­lho como nos de des­canso.
Assim, o con­dó­mino, pro­pri­e­tá­rio de tal loja que dis­põe de uma entrada pri­va­tiva sem liga­ção com as entra­das comuns do edi­fí­cio, não está dis­pen­sado da obri­ga­ção de con­tri­buir para as des­pe­sas com a por­teira, tal como os demais con­dó­mi­nos, aten­tas as fun­ções e os ser­vi­ços desem­pe­nha­dos por ela.

6.10 — Os encar­gos com as esca­das deve­rão ser repar­ti­dos ape­nas pelos con­dó­mi­nos que efec­ti­va­mente as utilizam?

Não. Qual­quer con­dó­mino cuja frac­ção está objec­ti­va­mente em con­di­ções de ser ser­vida pelas par­tes comuns, como é o caso das esca­das, só por­que delas se não quer ser­vir, não está isento da res­pon­sa­bi­li­dade dos encar­gos da sua con­ser­va­ção.
Assim, se a repa­ra­ção ou manu­ten­ção inci­dir no lanço que liga o rés-do-chão ao 1.º andar, as des­pe­sas que a mesma implica recai­rão sobre todos os con­dó­mi­nos das frac­ções situ­a­das no 1.º andar e nos anda­res supe­ri­o­res, e assim suces­si­va­mente, dado que o rés-do-chão não está, em prin­cí­pio, em con­di­ções objec­ti­vas de ser ser­vido pelas escadas.

6.11 — O pro­pri­e­tá­rio de um apar­ta­mento situ­ado no rés-do-chão de um pré­dio que tem ele­va­dor deve pagar os encar­gos de con­do­mí­nio rela­ti­vos ao ele­va­dor mesmo que o não utilize?

Não. Efec­ti­va­mente se o ele­va­dor não facul­tar, tam­bém, o acesso a gara­gens ou arre­ca­da­ções que cons­ti­tuam parte da refe­rida frac­ção loca­li­zada no rés-do-chão, o pro­pri­e­tá­rio não é obri­gado a com­par­ti­ci­par nos encar­gos ine­ren­tes.
Há, con­tudo, que res­sal­var a hipó­tese de a mesma frac­ção loca­li­zada no rés-do-chão ter a sua gara­gem ou arre­ca­da­ção em piso supe­rior ou infe­rior, dado que, se esses ane­xos se encon­tra­rem em con­di­ções de ser ser­vi­dos pelo ele­va­dor, ainda que o seu pro­pri­e­tá­rio não o uti­lize, terá que com­par­ti­ci­par nas res­pec­ti­vas despesas.

6.12 — É pos­sí­vel afec­tar recei­tas do arren­da­mento de uma frac­ção ou parte comum ao paga­mento de des­pe­sas de condomínio?

Em prin­cí­pio não. As recei­tas pro­ve­ni­en­tes do arren­da­mento de uma parte comum do imó­vel não podem ser afec­ta­das ao paga­mento de des­pe­sas do con­do­mí­nio sem que todos os con­dó­mi­nos con­cor­dem com essa deli­be­ra­ção. Isto por­que cada con­dó­mino tem um direito de pro­pri­e­dade sobre uma parte des­sas recei­tas, pro­por­ci­o­nal à sua quota na pro­pri­e­dade, que não pode ser violado.

6.13 — A par­tir de que momento é exi­gí­vel o paga­mento dos encar­gos do condomínio?

O paga­mento é exi­gí­vel no prazo esta­be­le­cido na acta da reu­nião da assem­bleia de con­dó­mi­nos que tiver deli­be­rado o mon­tante das con­tri­bui­ções devi­das ao con­do­mí­nio ou quais­quer des­pe­sas neces­sá­rias à con­ser­va­ção e frui­ção das par­tes comuns e ao paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum.

6.14 — Se um con­dó­mino se recu­sar a pagar as des­pe­sas de con­ser­va­ção ou frui­ção das par­tes comuns, há alguma forma de o obri­gar a pagar?

Sim. Neste caso o admi­nis­tra­dor deve ins­tau­rar acção judi­cial des­ti­nada a cobrar as quan­tias refe­ren­tes aos mon­tan­tes deli­be­ra­dos em assem­bleia à con­ser­va­ção e frui­ção das par­tes comuns ou ao paga­mento de ser­vi­ços de inte­resse comum. Para tanto, bas­tará uti­li­zar a acta da reu­nião da assem­bleia de con­dó­mi­nos que tiver deter­mi­nado o paga­mento da res­pec­tiva quan­tia, que fun­ci­o­nará, ape­nas quanto às des­pe­sas deli­be­ra­das, como título exe­cu­tivo.
Actu­al­mente é por­tanto muito sim­ples actuar con­tra um con­dó­mino que não paga as con­tri­bui­ções a que está obri­gado com o con­do­mí­nio. Basta o admi­nis­tra­dor tirar uma foto­có­pia auten­ti­cada da acta da assem­bleia que tiver deci­dido o valor das con­tri­bui­ções devi­das ao con­do­mí­nio ou quais­quer des­pe­sas neces­sá­rias à con­ser­va­ção e uti­li­za­ção das par­tes comuns, e recor­rer aos ser­vi­ços de um advo­gado para inten­tar uma acção exe­cu­tiva no tri­bu­nal judi­cial da área con­tra o con­dó­mino que não pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido.

7. OBRAS NO CONDOMÍNIO

7.1 — O que são inovações?

Por ino­va­ções devem entender-se as alte­ra­ções intro­du­zi­das na subs­tan­cia ou na forma das par­tes comuns de um edi­fí­cio em pro­pri­e­dade hori­zon­tal e as modi­fi­ca­ções quanto à afec­ta­ção ou des­tino da mesma. Distinguem-se da sim­ples repa­ra­ção ou recons­ti­tui­ção das coi­sas que vise repô-las no seu estado pri­mi­tivo de uti­li­za­ção. A ino­va­ção tem que ser uma obra des­ti­nada a melho­rar as par­tes comuns, uma obra de inte­resse colectivo.

7.2 — Quando são per­mi­ti­das inovações?

As obras que cons­ti­tuam ino­va­ções depen­dem da apro­va­ção da mai­o­ria dos con­dó­mi­nos, devendo essa mai­o­ria repre­sen­tar 2/3 do valor total do pré­dio.
Nas par­tes comuns do edi­fí­cio não são per­mi­ti­das ino­va­ções capa­zes de pre­ju­di­car a uti­li­za­ção, por parte de alguns dos con­dó­mi­nos, tanto das coi­sas pró­prias como das comuns.

7.3 — Quem paga os encar­gos com as inovações?

As des­pe­sas com as ino­va­ções ficam a cargo dos con­dó­mi­nos, nos ter­mos fixa­dos pelo artigo 1424.º do Código Civil.
Os con­dó­mi­nos que não tenham apro­vado a ino­va­ção são obri­ga­dos a con­cor­rer para as res­pec­ti­vas des­pe­sas, salvo se a recusa for judi­ci­al­mente havida como fun­dada.
Considera-se sem­pre fun­dada a recusa, quando as obras tenham natu­reza volup­tuá­ria ou não sejam pro­por­ci­o­na­das à impor­tân­cia do edi­fí­cio.
O con­dó­mino cuja recusa seja dada como fun­dada pode a todo o tempo par­ti­ci­par nas van­ta­gens da ino­va­ção, medi­ante o paga­mento da cota cor­res­pon­dente às des­pe­sas de exe­cu­ção e manu­ten­ção da obra.

7.4 — Qual a mai­o­ria neces­sá­ria para apro­var uma obra que possa alte­rar a linha arqui­tec­tó­nica, a segu­rança ou o arranjo esté­tico do edifício?

A segu­rança do edi­fí­cio nunca pode ser alte­rada, quando muito poderá ser refor­çada mas sem­pre res­pei­tando as nor­mas de segu­rança das edi­fi­ca­ções.
Já quanto à linha arqui­tec­tó­nica ou arranjo esté­tico podem ser modi­fi­ca­das por vota­ção mai­o­ri­tá­ria de 2/3 do valor total do prédio.

7.5 — A quem com­pete deci­dir sobre a rea­li­za­ção de obras de con­ser­va­ção e frui­ção nas par­tes comuns?

Rea­li­zar tais obras é uma das fun­ções do admi­nis­tra­dor. A lei não impõe uma pré­via apro­va­ção por parte da assem­bleia, toda­via, tal será pru­dente, de modo a que os con­dó­mi­nos sejam ouvi­dos no que toca à apro­va­ção do seu orça­mento. Ape­nas é neces­sá­rio, para o efeito, a mai­o­ria simples.

7.6 — O que é o Fundo Comum de Reserva?

O Fundo Comum de Reserva é obri­ga­tó­rio por lei e é cons­ti­tuído pelas com­par­ti­ci­pa­ções de todos os con­dó­mi­nos para aju­dar a pagar as obras de con­ser­va­ção que seja pre­ciso rea­li­zar no pré­dio.
A assem­bleia é que fixa o valor que cada con­dó­mino tem de dar todos os meses para este fundo, que nunca pode ser menos de 10% da sua quota-parte nas des­pe­sas cor­ren­tes do con­do­mí­nio e deve ser depo­si­tado em conta ban­cá­ria.
A con­tri­bui­ção do con­dó­mino para o Fundo deve ser incluída no paga­mento da quota do con­do­mí­nio, por razões de sim­pli­ci­dade. No entanto, cabe ao admi­nis­tra­dor ter o cui­dado de sepa­rar os valo­res das duas ver­bas de modo a deposita-las em duas con­tas dife­ren­tes: o que diz res­peito à quota para o fundo de maneio do con­do­mí­nio deve ser depo­si­tado numa conta de uti­li­za­ção cor­rente e a par­cela cor­res­pon­dente às entre­gas para o Fundo deve ser depo­si­tada nou­tra conta aberta espe­ci­al­mente para este fim.

7.7 — Quem pode fazer repa­ra­ções urgen­tes nas par­tes comuns de um edifício?

As repa­ra­ções nas par­tes comuns do edi­fí­cio, por esti­pu­la­ção da alí­nea f) do artigo 1436.º do Código Civil, devem ser rea­li­za­das pelo admi­nis­tra­dor. Porém, na falta ou impe­di­mento do admi­nis­tra­dor, qual­quer con­dó­mino que tiver cus­te­ado a repa­ra­ção poderá rea­ver dos demais con­dó­mi­nos o que tiver gasto, na pro­por­ção do valor das suas fracções.

7.8 — Um con­dó­mino pode pro­ce­der à rea­li­za­ção de obras por sua ini­ci­a­tiva numa parte comum do prédio?

Em prin­cí­pio não. Ape­nas se o admi­nis­tra­dor esti­ver ausente ou impe­dido. Neste caso, a urgên­cia da repa­ra­ção é o dia­pa­são pelo qual se mede a legi­ti­mi­dade do con­dó­mino não admi­nis­tra­dor. Quer isto dizer que, sendo a repa­ra­ção neces­sá­ria, mas não urgente, o con­dó­mino poderá ape­nas ten­tar obter a sua rea­li­za­ção atra­vés do admi­nis­tra­dor ou da assem­bleia.
Se a rea­li­zar fora deste con­di­ci­o­na­lismo, arriscar-se-á a não ser reem­bol­sado das des­pe­sas que fizer e a ter de contentar-se com o direito de res­ti­tui­ção fun­dado nos prin­cí­pios de enri­que­ci­mento sem causa.

7.9 — Carece de auto­ri­za­ção dos demais con­dó­mi­nos a ins­ta­la­ção de uma cha­miné de fogão de sala que atra­vesse a laje de cober­tura e o telhado?

Sim. Há par­tes do edi­fí­cio que são impe­ra­ti­va­mente comuns e par­tes que só o são pre­sun­ti­va­mente (n.º 1 e 2 do artigo 1421.º do Código Civil).
Entre as pri­mei­ras incluem-se os telha­dos, bem como os ter­ra­ços de cober­tura. Nas segun­das incluem-se os vãos do telhado (sótão ou águas fur­ta­das), a não ser que, atra­vés do título, lhes tenha sido dada auto­no­mia ou tenham sido afec­ta­das (tam­bém atra­vés dele) ao uso exclu­sivo de algum con­dó­mino.
Daqui resulta que a laje de cober­tura que sub­jaz ao telhado não é pro­pri­e­dade exclu­siva do con­dó­mino pro­pri­e­tá­rio da última frac­ção do pré­dio, não obs­tante servir-lhe de cober­tura. Deste modo, sendo comum o telhado e a laje onde o mesmo se apoia, carece de auto­ri­za­ção dos con­dó­mi­nos a ins­ta­la­ção da refe­rida cha­miné.
Tal cons­tru­ção cons­ti­tui uma ino­va­ção, nos ter­mos do artigo 1425.º do Código Civil, pelo que se exige a apro­va­ção da mai­o­ria dos con­dó­mi­nos repre­sen­ta­tiva de 2/3 do valor total do edi­fí­cio e que a refe­rida ins­ta­la­ção não pre­ju­di­que a uti­li­za­ção, por parte de alguns dos con­dó­mi­nos, tanto das coi­sas pró­prias como das coi­sas comuns.

7.10 — Que pode acon­te­cer numa situ­a­ção de des­trui­ção do edifício?

No caso de des­trui­ção do edi­fí­cio ou de uma parte que repre­sente, pelo menos, 3/4 do seu valor, qual­quer dos con­dó­mi­nos tem o direito de exi­gir a venda do ter­reno e dos mate­ri­ais, pela forma que a assem­bleia vier a desig­nar.
Se a des­trui­ção atin­gir uma parte menor, pode a assem­bleia deli­be­rar, pela mai­o­ria do número dos con­dó­mi­nos e do capi­tal inves­tido no edi­fí­cio, a recons­tru­ção deste.
Os con­dó­mi­nos que não quei­ram par­ti­ci­par nas des­pe­sas da recons­tru­ção podem ser obri­ga­dos a ali­e­nar os seus direi­tos a outros con­dó­mi­nos, segundo o valor entre eles acor­dado ou fixado judi­ci­al­mente. É per­mi­tido ao ali­e­nante esco­lher o con­dó­mino ou con­dó­mi­nos a quem a trans­mis­são deve ser feita.

8. SEGUROS DO CONDOMÍNIO

8.1 — Na pro­pri­e­dade hori­zon­tal é obri­ga­tó­rio seguro?

Sim. É obri­ga­tó­rio o seguro con­tra risco de incên­dio do edi­fí­cio, quer quanto às frac­ções autó­no­mas, quer rela­ti­va­mente às par­tes comuns.
O seguro deve ser cele­brado pelos con­dó­mi­nos; o admi­nis­tra­dor deve, no entanto, efectuá-lo quando os con­dó­mi­nos o não hajam feito den­tro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assem­bleia; neste caso, ficará com o direito de rea­ver deles o res­pec­tivo prémio.

8.2 — Como cal­cu­lar o valor pelo qual deve ser cele­brado o con­trato de seguro?

O con­trato de seguro deve ser cele­brado pelo mon­tante cor­res­pon­dente ao valor da recons­tru­ção do edi­fí­cio, devendo, para tal, atender-se aos valo­res esti­pu­la­dos anu­al­mente por Por­ta­ria do Minis­té­rio das Obras Públi­cas.
O valor indi­cado para cada m2 de cons­tru­ção, cujo mon­tante varia con­so­ante a loca­li­za­ção do edi­fí­cio, deverá ser mul­ti­pli­cado pela área total do edi­fí­cio, incluindo as par­tes comuns. Pos­te­ri­or­mente, e de acordo com o valor rela­tivo de cada frac­ção, expresso em per­mi­la­gem ou per­cen­ta­gem, deverá ser cal­cu­lado o mon­tante a pagar por cada con­dó­mino na pro­por­ção do valor da fracção.

8.3 — A quem com­pete a cele­bra­ção do seguro do condomínio?

O seguro deve ser cele­brado pelos con­dó­mi­nos; o admi­nis­tra­dor deve, pro­por à assem­bleia o seu mon­tante, veri­fi­car a sua exis­tên­cia e efectua-lo quando aque­les não hajam feito den­tro do prazo e pelo valor que tenha sido fixado pela assem­bleia; neste caso, ficará com direito de rea­ver deles o res­pec­tivo prémio.

8.4 — A quem com­pete a actu­a­li­za­ção do seguro obrigatório?

A actu­a­li­za­ção anual do seguro é obri­ga­tó­ria, com­pe­tindo à assem­bleia de con­dó­mi­nos deli­be­rar sobre o mon­tante de cada actu­a­li­za­ção. Porém, se a assem­bleia não apro­var o mon­tante da actu­a­li­za­ção, deve o admi­nis­tra­dor actu­a­li­zar o seguro de acordo com o índice publi­cado tri­mes­tral­mente pelo Ins­ti­tuto de Segu­ros de Por­tu­gal, nos ter­mos fixa­dos no artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro.

8.5 — Se hou­ver um incên­dio com ori­gem numa frac­ção B em que não tem o seguro em dia, e se pro­pa­gue a todo o edi­fí­cio cau­sando a sua des­trui­ção, quem deverá supor­tar os prejuízos?

Nos ter­mos do regime da obri­ga­to­ri­e­dade do seguro para as frac­ções autó­no­mas cada apó­lice cobre os danos cau­sa­dos na pró­pria frac­ção, não havendo lugar a outro tipo de indem­ni­za­ção. Os con­dó­mi­nos das frac­ções que não estão cober­tas por apó­li­ces de seguro terão de supor­tar os seus pró­prios danos.

9. ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS

9. 1 — Quais são os órgãos do con­do­mí­nio? Qual a sua função?

O fun­ci­o­na­mento do con­do­mí­nio assenta em dois órgãos:
» Assem­bleia de con­dó­mi­nos – Órgão cole­gial cons­ti­tuído por todos os con­dó­mi­nos, com fun­ção deli­be­ra­tiva e que exerce pode­res de con­trolo, apro­va­ção e deci­são final sobre todos os actos de admi­nis­tra­ção das par­tes comuns e ser­vi­ços de inte­resse comum;
» Admi­nis­tra­dor – Órgão exe­cu­tivo do con­do­mí­nio, nome­ado e exo­ne­rado pela assem­bleia de con­dó­mi­nos, competindo-lhe exe­cu­tar as deli­be­ra­ções da assem­bleia e tomar as medi­das neces­sá­rias à con­ser­va­ção do edi­fí­cio e à defesa das par­tes comuns do con­do­mí­nio. Assume a ges­tão cor­rente dos bens e par­tes comuns.

9.2 — Quais os livros que a admi­nis­tra­ção do con­do­mí­nio deve ter?

O admi­nis­tra­dor de con­do­mí­nio escri­tu­rará os seguin­tes livros:
» Livro de actas da assem­bleia de con­dó­mi­nos;
» Livro de recei­tas e des­pe­sas;
» Livro de inven­tá­rio das coi­sas móveis comuns;
» Livro de cor­res­pon­dên­cia expe­dida;
» Livro de cor­res­pon­dên­cia rece­bida.
De sali­en­tar que os livros da admi­nis­tra­ção do con­do­mí­nio deve­rão estar sem­pre à dis­po­si­ção de qual­quer con­dó­mino que livre­mente os poderá exa­mi­nar e deles reco­lher os ele­men­tos em que tenha interesse.

9.3 — Como se con­tam os votos de cada condómino?

Cada con­dó­mino tem tan­tos votos quanto o total de uni­da­des intei­ras da per­cen­ta­gem ou per­mi­la­gem de todas as frac­ções que pos­suir. Por exem­plo, se um con­dó­mino for pro­pri­e­tá­rio de uma frac­ção cujo valor cor­res­ponde a 13,79% do valor total do pré­dio, ele dis­põe de 13 votos num total de 100, mas se um con­dó­mino for pro­pri­e­tá­rio de uma frac­ção de 0,92‰ do valor do pré­dio, ele dis­põe de 9 votos.

9.4 — Quan­tas reu­niões de con­dó­mi­nos pode haver por ano?

A assem­bleia deverá reu­nir obri­ga­to­ri­a­mente durante a pri­meira quin­zena de Janeiro de cada ano para apre­ci­a­ção das con­tas do ano ante­rior e apro­va­ção do orça­mento das des­pe­sas a efec­tuar durante o ano, esta assem­bleia é desig­nada de ordi­ná­ria.
A assem­bleia tam­bém reu­nirá quando for con­vo­cada pelo admi­nis­tra­dor ou por con­dó­mi­nos que repre­sen­tem, pelo menos 25% do capi­tal inves­tido, esta assem­bleia é desig­nada de extra­or­di­ná­ria.
Os con­dó­mi­nos podem fazer-se repre­sen­tar por procurador.

9.5 — Quais são os tipos de quórum?

» Quó­rum cons­ti­tu­tivo – Para que a assem­bleia esteja legal­mente cons­ti­tuída, é neces­sá­rio a pre­sença dos con­dó­mi­nos que per­fa­çam a mai­o­ria abso­luta dos votos. Se não esti­ver pre­sente esta mai­o­ria numa assem­bleia, é neces­sá­rio fazer uma 2.ª con­vo­ca­ção, embora desta vez só seja neces­sá­ria a repre­sen­ta­ção de 1/4 do capi­tal do pré­dio.
» Quó­rum deli­be­ra­tivo – Nor­mal­mente é sufi­ci­ente o acordo da mai­o­ria abso­luta dos votos para que a assem­bleia possa deli­be­rar. No entanto, exis­tem assun­tos que fogem a esta regra, como por exem­plo:
Para rea­li­za­ção das obras que cons­ti­tuem ino­va­ções é neces­sá­rio um quó­rum repre­sen­ta­tivo de 2/3 do valor total do pré­dio;
Para deli­be­rar sobre a recons­tru­ção do pré­dio, no caso de des­trui­ção par­cial deste infe­rior a 3/4 do seu valor, é neces­sá­ria uma dupla mai­o­ria sim­ples, rela­ti­va­mente ao número total dos con­dó­mi­nos e ao total do capi­tal inves­tido no edi­fí­cio;
Para a modi­fi­ca­ção do título cons­ti­tu­tivo é neces­sá­rio o acordo de todos os condóminos.

9.6 — Qual o limite legal de pro­cu­ra­ções que uma só pes­soa pode apresentar?

Não há limite legal quanto ao número de pro­cu­ra­ções que uma só pes­soa pode apresentar.

9.7 –Quem pode votar na assembleia-geral?

» Qual­quer con­dó­mino, pes­so­al­mente ou por inter­mé­dio do seu repre­sen­tante legal ou volun­tá­rio, neste último caso, para prova do man­dato será sufi­ci­ente uma carta diri­gida ao admi­nis­tra­dor na qual o con­dó­mino indi­que em quem delega a sua repre­sen­ta­ção;
» Os com­pro­pri­e­tá­rios, se a frac­ção esti­ver em regime de com­pro­pri­e­dade, far-se-ão repre­sen­tar na assem­bleia por um de entre eles ou por pro­cu­ra­dor comum;
» O arren­da­tá­rio, como pro­cu­ra­dor do con­dó­mino res­pec­tivo, caso este o designe como seu repre­sen­tante;
No caso de usu­fruto, pode­rão inter­vir na assem­bleia o usu­fru­tuá­rio e o nu-proprietário, mas só será admi­tido a votar aquele que tiver o poder legal de deci­dir sobre a maté­ria em discussão.

9.8 — Será mesmo obri­ga­tó­rio ela­bo­rar actas das assem­bleias de con­dó­mi­nos? Em caso afir­ma­tivo quem é que as tem de assinar?

Nos ter­mos do n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outu­bro são obri­ga­to­ri­a­mente lavra­das actas das assem­bleias assi­na­das pelo pre­si­dente e subs­cri­tas pelos presentes.

9.9 — Quais são as fun­ções do pre­si­dente e do secre­tá­rio na assembleia?

O pre­si­dente con­fere as pre­sen­ças dos con­dó­mi­nos em assem­bleia, dirige os tra­ba­lhos e é a figura que dis­ci­plina as inter­ven­ções e o uso da pala­vra na mesma. É tam­bém o pre­si­dente que toma notas para a ela­bo­ra­ção da acta da assem­bleia.
A figura do secre­tá­rio não existe legal­mente, sendo, caso haja a sua men­ção, uma figura de mera con­ve­ni­ên­cia para redi­gir a acta ou tomar notas pelo presidente.

9.10 — As deli­be­ra­ções ema­na­das na assem­bleia vin­cu­lam os arren­da­tá­rios exis­ten­tes no con­do­mí­nio mesmo que não tenham estado nela presentes?

Sim. Efec­ti­va­mente as deli­be­ra­ções ema­na­das da assem­bleia vin­cu­lam todos quanto vivam no con­do­mí­nio, bem como aque­les que detêm direi­tos rela­ti­vos às fracções.

9.11 — Os con­dó­mi­nos pode­rão con­vo­car uma assem­bleia sem cola­bo­ra­ção do administrador?

Sim. Os con­dó­mi­nos que repre­sen­tem 1/4 do con­do­mí­nio podem con­vo­car todos os outros con­dó­mi­nos sem neces­si­dade da inter­ven­ção do administrador.

9.12 — Com que ante­ce­dên­cia deve ser feita a con­vo­ca­tó­ria para a assembleia-geral?

A assembleia-geral é con­vo­cada por meio de carta regis­tada, envi­ada a todos os con­dó­mi­nos, com 10 dias de ante­ce­dên­cia, ou medi­ante aviso con­vo­ca­tó­rio feito com a mesma ante­ce­dên­cia, desde que haja recibo de recep­ção assi­nado pelos condóminos.

9.13 — Qual o con­teúdo de uma convocatória?

A con­vo­ca­tó­ria deve indi­car o dia, hora, local e ordem de tra­ba­lhos da reu­nião e infor­mar sobre o assun­tos cujas deli­be­ra­ções só podem ser apro­va­das por una­ni­mi­dade dos votos.

9.14 — Quan­tos con­dó­mi­nos têm de estar pre­sen­tes para se poder deliberar?

Nor­mal­mente a assem­bleia começa desde que se veri­fi­que a pre­sença de con­dó­mi­nos que repre­sen­tem mais de metade do número total de votos do pré­dio.
Nesta reu­nião as deli­be­ra­ções são toma­das, tam­bém, por mai­o­ria do número total de votos, ou seja, 51 votos num total de 100 votos e 501 votos num total de 1000 votos. Se não com­pa­re­cer o número de con­dó­mi­nos sufi­ci­en­tes e na con­vo­ca­tó­ria não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se con­vo­cada nova reu­nião para uma semana depois, na mesma hora e local.
Esta nova assem­bleia pode deli­be­rar por mai­o­ria de votos dos con­dó­mi­nos pre­sen­tes, desde que repre­sen­tem pelo menos 1/4 do valor do pré­dio.
As deli­be­ra­ções que care­cem de una­ni­mi­dade dos votos do pré­dio, como é o caso da alte­ra­ção do título cons­ti­tu­tivo da pro­pri­e­dade hori­zon­tal, podem ser apro­va­das por una­ni­mi­dade dos con­dó­mi­nos pre­sen­tes, desde que estes repre­sen­tem pelo menos 2/3 dos votos repre­sen­ta­ti­vos do capi­tal do pré­dio, sob con­di­ções de apro­va­ção da deli­be­ra­ção pelos con­dó­mi­nos ausentes.

9.15 — O que fazer em rela­ção aos con­dó­mi­nos ausentes?

As deli­be­ra­ções têm de ser comu­ni­ca­das a todos os con­dó­mi­nos ausen­tes, por carta regis­tada com aviso de recep­ção, no prazo de 30 dias. Os con­dó­mi­nos ausen­tes têm 90 dias, após a recep­ção da carta, para comu­ni­car por escrito à assem­bleia o seu assen­ti­mento ou a sua dis­cor­dân­cia.
Se não res­pon­de­rem, deve-se enten­der que apro­vam as deli­be­ra­ções comu­ni­ca­das. De notar que os con­dó­mi­nos que não vivam habi­tu­al­mente no pré­dio devem comu­ni­car, por escrito, ao admi­nis­tra­dor o seu domi­cí­lio ou o do seu repre­sen­tante, para pode­rem ser contactados.

9.16 — Devem cons­tar da con­vo­ca­tó­ria todos os assun­tos a tra­tar na assembleia?

Na con­vo­ca­tó­ria deve cons­tar a enun­ci­ado sucinto, mas claro, das maté­rias a tra­tar na reu­nião com vista a per­mi­tir que cada con­dó­mino se pre­pare ade­qua­da­mente para inter­vir na dis­cus­são e vota­ção. Nela deve indicar-se sem­pre, espe­ci­al­mente, o objecto a tra­tar para que os con­dó­mi­nos pos­sam deci­dir se tem ou não inte­resse em com­pa­re­cer na assem­bleia e tam­bém se pos­sam pre­pa­rar para a dis­cus­são e evi­tar que seja tra­tado qual­quer assunto de sur­presa, tornando-se reso­lu­ções apres­sa­das ou menos reflec­ti­das, ou, even­tu­al­mente, em pre­juízo dos con­dó­mi­nos ausen­tes, con­fi­a­dos no texto da con­vo­ca­tó­ria recebida.

9.17 — A con­vo­ca­tó­ria terá de con­ter alguma men­ção ou infor­ma­ção especial?

A con­vo­ca­tó­ria só deverá con­ter men­ção espe­cial se hou­ver um ou mais pon­tos da ordem de tra­ba­lhos que care­çam de una­ni­mi­dade para serem deliberados.

9.18 — Como se deve votar numa assem­bleia de condóminos?

A lei não pre­cisa a moda­li­dade de voto na assem­bleia de con­dó­mi­nos. Se o regu­la­mento de con­do­mí­nio nada dis­pu­ser a este res­peito, a regra deverá ser a de voto de braço no ar. Importa dizer, con­tudo, que o voto por cor­res­pon­dên­cia não será acon­se­lhá­vel por impe­ra­ti­vos de segu­rança, e que o voto secreto tam­bém não será o indi­cado dado a neces­si­dade de se conhe­cer a iden­ti­dade daque­les que se opõem ou con­tes­tam as deliberações.

9.19 — Todas as deli­be­ra­ções da assem­bleia só podem come­çar a ser exe­cu­ta­das 90 dias após o ultimo con­dó­mino ausente tomar conhe­ci­mento da acta da assem­bleia e não tiver mani­fes­tado a sua oposição?

Não. A regra dos 90 dias só se aplica a deli­be­ra­ções que care­çam de una­ni­mi­dade nos ter­mos do n.º 5 do artigo 1432.º do Código Civil. É o regime das deli­be­ra­ções que requei­ram unanimidade.

9.20 — O que fazer con­tra uma deli­be­ra­ção tomada sem res­pei­tar a mai­o­ria necessária?

Uma deli­be­ra­ção ile­gal pode ser anu­lá­vel, nula ou ine­fi­caz. As deli­be­ra­ções da assem­bleia que como esta sejam con­trá­rias à lei ou ao regu­la­mento ante­ri­or­mente apro­vado são anu­lá­veis a reque­ri­mento de qual­quer con­dó­mino inte­res­sado desde que as não tenha apro­vado.
Assim, no prazo de 10 dias con­ta­dos da deli­be­ra­ção, para os con­dó­mi­nos pre­sen­tes, ou con­ta­dos da sua comu­ni­ca­ção para os con­dó­mi­nos ausen­tes, pode ser exi­gida ao admi­nis­tra­dor a con­vo­ca­ção de uma assem­bleia extra­or­di­ná­ria, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revo­ga­ção das deli­be­ra­ções invá­li­das ou ine­fi­ca­zes.
O direito de pro­por a acção de anu­la­ção caduca no prazo de 20 dias con­ta­dos sobre a deli­be­ra­ção da assem­bleia extra­or­di­ná­ria ou, caso esta não tenha sido soli­ci­tada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.

9.21 — Qual é a dife­rença entre opo­si­ção às deli­be­ra­ções e impug­na­ção das deliberações?

» Opo­si­ção – Aplica-se no caso de deli­be­ra­ções que care­cem de una­ni­mi­dade nos ter­mos do n.º 5 do artigo 1432.º do Código Civil;
» Impug­na­ção – Acon­tece como reac­ção às deli­be­ra­ções que vio­lem a lei ou os regu­la­men­tos aprovados.

9.22 — Se uma deter­mi­nada deli­be­ra­ção tiver sido decla­rada invá­lida, isso sig­ni­fica que tudo o mais que foi deli­be­rado naquela assem­bleia de con­dó­mi­nos é, tam­bém, inválido?

Não. A inva­li­dade de uma deli­be­ra­ção não acar­reta a inva­li­dade de tudo o mais que, então, se tenha deli­be­rado. As deli­be­ra­ções de con­dó­mi­nos res­pei­tan­tes a mais de um assunto são sus­cep­tí­veis de anu­la­ção par­cial, em con­for­mi­dade com o prin­cí­pio de redu­ção do negó­cio jurídico.

9.23 — A assem­bleia de con­dó­mi­nos pode fixar penas pecu­niá­rias a apli­car em caso de incum­pri­mento das suas deli­be­ra­ções ou das deci­sões administrativas?

Sim. É, no entanto, acon­se­lhá­vel que estas penas cons­tem do regu­la­mento do con­do­mí­nio. Em caso de infrac­ção das nor­mas deste regu­la­mento que não esteja espe­ci­al­mente pre­vista e san­ci­o­nada, ou das, ou das ordens que em seu cum­pri­mento sejam dadas pelo admi­nis­tra­dor, este poderá apli­car ao infrac­tor uma multa cujo mon­tante será variá­vel não podendo, con­tudo, exce­der a quarta parte do ren­di­mento colec­tá­vel anual da frac­ção do infrac­tor nos ter­mos do n.º 2 do artigo 1434.º do Código Civil.

10. ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO

10.1 — Quem pode ser admi­nis­tra­dor do con­do­mí­nio e qual a sua função?

A admi­nis­tra­ção de um con­do­mí­nio pode ser entre­gue a um dos con­dó­mi­nos ou a um ter­ceiro, pes­soa ou enti­dade que pra­ti­que, por pro­fis­são ou tenha como objec­tivo da sua acti­vi­dade, actos da natu­reza dos que são con­fi­a­dos ao administrador.

10.2 — Como deter­mi­nar a remu­ne­ra­ção do administrador?

São os con­dó­mi­nos quem, em assembleia-geral, votam, por mai­o­ria sim­ples, a remu­ne­ra­ção a atri­buir ao administrador.

10.3 — Um con­dó­mino poderá, iso­la­da­mente, pro­vo­car a exo­ne­ra­ção de um administrador?

Sim. O con­dó­mino pode pro­vo­car a sua exo­ne­ra­ção judi­cial mas terá, con­tudo, que pro­var que agiu com negli­gên­cia ou pra­ti­cou irre­gu­la­ri­da­des no desem­pe­nho das suas funções.

10.4 — Qual é o prazo máximo para um man­dato de administrador?

Não existe um prazo máximo desde que o mesmo seja acor­dado entre as partes.

10. 5 — Qual a dura­ção do man­dato do admi­nis­tra­dor se nada esti­ver esti­pu­lado quanto ao prazo?

O período de dura­ção do cargo de admi­nis­tra­dor é, em prin­cí­pio, de um ano, reno­vá­vel. Toda­via, nada obsta a que seja des­ti­tuído a todo o tempo, quer por deci­são judi­cial, quer mesmo por deli­be­ra­ção da assem­bleia, pois, exis­tindo razões jus­ti­fi­ca­das do afas­ta­mento antes de findo o ano, não se impõe o recurso ao tri­bu­nal para obter a destituição.

10.6 — Que fazer na falta de administrador?

Se a assem­bleia como lhe com­pete, não ele­ger o admi­nis­tra­dor e este não hou­ver sido nome­ado judi­ci­al­mente, as cor­res­pon­den­tes fun­ções serão desem­pe­nha­das, a título pro­vi­só­rio, pelo con­dó­mino cuja frac­ção ou frac­ções repre­sen­tem a maior per­cen­ta­gem de capi­tal inves­tido, salvo se outro con­dó­mino hou­ver mani­fes­tado von­tade de exer­cer o cargo e hou­ver comu­ni­cado tal pro­pó­sito aos demais con­dó­mi­nos. Se hou­ver mais de um con­dó­mino nes­tas cir­cuns­tân­cias em nomear um admi­nis­tra­dor, desig­na­da­mente devido a recusa daquele a quem a lei atri­bui, nos ter­mos expos­tos, legi­ti­mi­dade para tal, poder-se-á reque­rer, atra­vés de pro­cesso pró­prio, a nome­a­ção judi­cial de alguém que exerça aque­las funções.

10.7 — Quais as des­pe­sas que o admi­nis­tra­dor pode realizar?

Embora o orça­mento ela­bo­rado pelo admi­nis­tra­dor, e apro­vado pela assem­bleia, seja uma esti­ma­tiva das recei­tas e uma pre­vi­são, até certo ponto vin­cu­la­tiva, das des­pe­sas a efec­tuar, o admi­nis­tra­dor poderá exor­bi­tar o limite fixado por esta pre­vi­são para ocor­rer a situ­a­ções cujas solu­ções são indis­pen­sá­veis e urgen­tes.
Na hipó­tese de as recei­tas dis­po­ní­veis não serem bas­tan­tes para fazer face às des­pe­sas impre­vis­tas, o admi­nis­tra­dor não deverá abster-se de as rea­li­zar, mas deverá, no entanto, con­vo­car uma assem­bleia para que esta apre­cie um orça­mento suplementar.

10.8 — Que fazer se o admi­nis­tra­dor rea­li­zou des­pe­sas não autorizadas?

Inde­pen­den­te­mente da facul­dade de exo­ne­ra­ção judi­cial do admi­nis­tra­dor fun­dada em irre­gu­la­ri­da­des por este pra­ti­ca­das ou em negli­gên­cia na actu­a­ção, é reco­nhe­cido aos con­dó­mi­nos o direito de pedir à assem­bleia, para tal con­vo­cada, que revo­gue ou modi­fi­que os actos do admi­nis­tra­dor.
Depende. Nas acções rela­ti­vas à exe­cu­ção das fun­ções que lhes incum­bem, elen­ca­das no artigo 1436.º do Código Civil, o admi­nis­tra­dor tem legi­ti­mi­dade para deman­dar judi­ci­al­mente, por sua exclu­siva ini­ci­a­tiva, os con­dó­mi­nos ou ter­cei­ros, quando se trate de assun­tos que exor­bi­tem a sua com­pe­tên­cia, só pode inten­tar a cor­res­pon­dente acção após ter sido pre­vi­a­mente auto­ri­zado pela assem­bleia de con­dó­mi­nos.
Quanto à sua legi­ti­mi­dade para ser deman­dado em juízo, ape­nas neces­sita da con­ces­são de pode­res espe­ci­ais de repre­sen­ta­ção para acções em que esteja em causa a pro­pri­e­dade ou a posse das coi­sas comuns, ou o direito de algum ou de alguns dos con­dó­mi­nos a essas mes­mas coisas.

10.9 — Pode ser pro­posta uma acção con­tra a assem­bleia de con­dó­mi­nos de um prédio?

Não. O artigo 1437.º do Código Civil é explí­cito em dizer que ao admi­nis­tra­dor com­pete estar em juízo, quer como autor quer como réu, nas acções res­pei­tan­tes às par­tes comuns do edi­fí­cio.
A assem­bleia de con­dó­mi­nos não tem per­so­na­li­dade nem capa­ci­dade judi­ciá­ria quanto às par­tes comuns do edi­fí­cio e sobre estas, tendo de plei­tear em juízo por inter­mé­dio do admi­nis­tra­dor quer activa quer pas­si­va­mente.
Há que ave­ri­guar, pois, se se trata de acção que se insere no âmbito dos pode­res do admi­nis­tra­dor e a acção será ins­tau­rada con­tra o con­do­mí­nio do edi­fí­cio, ou não, e será inter­posta indi­vi­du­al­mente con­tra cada um dos con­dó­mi­nos pre­sen­tes na assem­bleia em questão.

10.10 — Quem tem legi­ti­mi­dade para embar­gar uma obra rea­li­zada por ter­cei­ros no logra­douro de um edifício?

O n.º 1 do artigo 1437 do Código Civil con­cede aos admi­nis­tra­do­res do con­do­mí­nio legi­ti­mi­dade para agi­rem juízo con­tra ter­cei­ros. E na alí­nea f) do artigo 1436.º do Código Civil, entre as fun­ções do admi­nis­tra­dor, vem cata­lo­gada a de “rea­li­zar actos con­ser­va­tó­rios dos direi­tos rela­ti­vos aos bens comuns”.
Entre estes actos con­ser­va­tó­rios cabem as pro­vi­dên­cias cau­te­la­res e, desig­na­da­mente, o embargo ou rati­fi­ca­ção de embargo da obra nova rea­li­zada numa parte comum do edi­fí­cio. Ora, sendo a faixa de ter­reno em ques­tão pre­ten­sa­mente logra­douro do edi­fí­cio, é obvi­a­mente parte comum. Dai a legi­ti­mi­dade do admi­nis­tra­dor para o embargo em questão.

11. CONTAS POUPANÇA-CONDOMÍNIO

11.1 — O que é a conta Poupança-Condomínio e quem a pode abrir e mobilizar?

O mon­tante depo­si­tado no Fundo Comum de Reserva pode ser apli­cado numa conta Poupança-Condomínio sob a forma de depó­sito a prazo com a dura­ção mínima de 1 ano reno­vá­vel, se a assem­bleia assim o enten­der.
O saldo desta conta só pode ser mobi­li­zado pelo admi­nis­tra­dor ou por qual­quer con­dó­mino auto­ri­zado pela assem­bleia, exclu­si­va­mente para recor­rer à rea­li­za­ção, nas par­tes comuns, de obras de con­ser­va­ção extra­or­di­ná­ria e de bene­fi­ci­a­ção, desde que estas ulti­mas tenham sido deter­mi­na­das pelas auto­ri­da­des admi­nis­tra­ti­vas, e, desde logo, garante a con­ces­são de um emprés­timo ao con­do­mí­nio titu­lar da conta há mais de 3 anos.

12. GESTÃO FISCAL DO CONDOMÍNIO

12.1 — O con­do­mí­nio deve apre­sen­tar decla­ra­ção de ini­cio de acti­vi­dade na repar­ti­ção de Finan­ças da res­pec­tiva área para efei­tos do regime de IVA?

Na gene­ra­li­dade dos casos não, pois o con­do­mí­nio carece de per­so­na­li­dade tri­bu­tá­ria. Assim, não é con­si­de­rado sujeito pas­sivo de uma rela­ção jurí­dica de impos­tos (n.º 21 do artigo 9.º do CIVA). Porem, há situ­a­ções onde os edi­fí­cios são tra­ta­dos como um activo de ren­di­mento ou são exclu­siva ou mai­o­ri­ta­ri­a­mente cons­ti­tuí­dos por frac­ções comer­ci­ais ou de escri­tó­rios onde as enti­da­des que liqui­dam as quo­tas de con­do­mí­nio são empre­sas comer­ci­ais com con­ta­bi­li­dade orga­ni­zada (isto é, sujei­tos pas­si­vos para efei­tos de imposto).

12.2 — Esta­rão sujei­tos ao paga­mento de imposto os ren­di­men­tos pro­ve­ni­en­tes da cedên­cia do uso de par­tes comuns de pré­dios em regime de pro­pri­e­dade horizontal?

Sim. Estes ren­di­men­tos estão sujei­tos ao paga­mento de IRS ou IRC, sendo inse­ri­dos na cate­go­ria de ren­di­men­tos pre­di­ais. Considera-se que, nes­tes casos, a cedên­cia a ter­cei­ros do uso de ins­ta­la­ções comuns (ter­ra­ços, salas de reu­niões, salas de con­ví­vio, gara­gem, espa­ços publi­ci­tá­rios, etc.), para a rea­li­za­ção de deter­mi­na­dos even­tos, pela qual se cobra uma certa impor­tân­cia, é feita por cada um dos con­dó­mi­nos com o acordo dos outros.

12.3 — Aos ren­di­men­tos pro­ve­ni­en­tes da cedên­cia do uso das par­tes comuns do pré­dio é pos­sí­vel dedu­zir algum tipo de despesas?

Sim. Pode­rão ser dedu­zi­das as des­pe­sas de manu­ten­ção e de con­ser­va­ção que incum­bam ao con­dó­mino, desde que o mesmo faça prova docu­men­tal de que foram supor­ta­das por si (exem­plo: des­pe­sas de manu­ten­ção, por­teiro, ser­vi­ços de lim­peza, pré­mios de seguro do pré­dio, taxas autár­qui­cas, etc.).

12.4 — O con­do­mí­nio pode ter dívi­das fiscais?

Em prin­cí­pio não. Dado que o con­do­mí­nio não tem per­so­na­li­dade tri­bu­tá­ria, tais des­pe­sas são impu­tá­veis aos con­dó­mi­nos, indi­vi­du­al­mente. Porém com o pro­ce­di­mento de noti­fi­car o con­do­mí­nio para pagar os mon­tan­tes de IMI poderá haver penho­ras de ren­das pre­di­ais (ren­di­men­tos comuns do condomínio).