João Carlos Simões Martins (Sócio Gerente) (+)

- Licenciatura em Engenharia Civil (2000), pelo I.S.T. (Instituto Superior Técnico);

- Pós-Graduação em Avaliação Imobiliária, pela Universidade Lusófona;

- Curso de formação em “Administração de Condomínios”.

Possui experiência em administração de condomínios e na área da Engenharia Civil, com enfoque em, Direcção, Fiscalização e Gestão de obras de construção.

Na BestPlus Condomínio, Lda., é administrador da empresa e responsável por 50% do capital.

Madalena Faria (Sócia) (+)

Possui experiência em administração de condomínios.

Na BestPlus Condomínio, Lda., é administradora da empresa e responsável por 50% do capital.

 

Recepção do Condomínio (+)

- Recolher, organizar e arquivar documentos do condomínio, referente ao imóvel;

- Receber o chaveiro de acesso às zonas comuns e caixa de correio;

- Análise e avaliação do condomínio de acordo com os elementos contabilísticos apresentados;

- Verificação dos prazos das inspecções obrigatórias em edifícios, para segurança do condomínio.

Serviços Administrativos (+)

- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio do último ano (não inclui economato);

- Elaboração e envio da convocatória para assembleia do condomínio;

- Execução de minutas para delegação de poderes para representação em assembleia de condomínio;

- Presença na assembleia-geral ordinária do condomínio;

- Elaboração da folha de presenças, recolha das assinaturas, verificação dos poderes, cálculo dos direitos de votos;

- Redacção de actas;

- Elaboração do regulamento interno do condomínio;

- Executar as deliberações da assembleia;

- Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;

- Representação do condomínio perante as autoridades administrativas.

 

Serviços financeiros e contabilísticos (+)

- Abertura das contas bancárias à ordem e poupança condomínio, movimentação de acordo com os critérios estabelecidos pelos condóminos em assembleia-geral;

- Aplicação dos fundos de reserva legal e outros em contas de poupança;

- Constituição de provisões especiais (reforço e liquidação ) de acordo com as deliberações aprovadas em Assembleia;

- Apresentação informativa regular e discriminada dos saldos e movimentos bancários;

- Elaboração do orçamento anual;

- Apresentação de orçamentos fundamentais, de modo a efectuar as tarefas e outros actos necessários à manutenção das zonas comuns, do imóvel;

- Pagamento de facturas de contratos e fornecedores referentes aos serviços prestados ao condomínio, com a verificação do regime de iva aplicável;

- Elaboração e apresentação de balancetes;

- Processamento de salários;

- Pagamento das obrigações fiscais e segurança social;

- Quadro com o montante das quotas referente a cada condómino;

- Emissão dos avisos de pagamento de quotas;

- Elaboração de mapas de quotas pagas e por pagar (afixação por código, por motivo da lei de protecção de dados);

- Cobrança de quotas através de transferência bancária, depósito na conta bancária do condomínio (sendo a cópia do comprovativo, com a identificação da fracção, enviada por e-mail ou colocado na caixa do correio da administração), pagamento no nosso escritório, ou através de pagamento automático (sendo esta última opção, com um custo acrescido para o condomínio).

Cobrança de quotas vencidas (serviço de pré-contencioso) (+)

- Reclamação de pagamento – 2 avisos após vencimento;

- Reclamação telefónica – 2 avisos após vencimento;

- Constituição, preparação e entrega do processo a advogado ou solicitador, com a reclamação de pagamento através do 3.º aviso de carta emitida por um advogado;

- Notificação ao incumpridor da abertura de procedimento judicial;

- Cálculo dos juros de mora e indemnizações referentes às quotas em atraso.

Prestamos os seguintes serviços na área da segurança: (+)

- Identificação dos pontos que apresentem riscos para a segurança dos condóminos ou do imóvel;

- Visitas regulares às instalações do condomínio;

- Controlo pelo cumprimento dos prazos de inspecções obrigatórios, de acordo com os regulamentos em vigor:

- Canalizações de gás;

- Redes eléctricas;

- Ascensores e monta cargas;

- Edifício mime (e sem mime);

- Sistemas de segurança de incêndio;

- Divulgação de regras referentes às boas normas de segurança do imóvel, particularmente as que dizem respeito aos equipamentos de uso comum (saídas de emergência, utilização de elevadores e extintores, proibição de actividades consideradas perigosas, etc…).

Prestamos os seguintes serviços com prestadores de serviços ao condomínio: (+)

- Renegociação de contratos avençados com o condomínio;

- Celebração dos contratos com as empresas ou pessoas prestadoras de serviços ao condomínio;

- Supervisão e controlo dos serviços contratuais prestados ao condomínio;

- Verificação e pagamento das facturas (de acordo com o regime de I.V.A. aplicável).

 

Funções do Gestor de Manutenção (+)

- Elaboração e implementação de um plano geral de manutenção para o edifício (equipamentos, partes comuns do edifício);

- Decidir o volume económico do trabalho de manutenção;

- Assegurar a execução dos trabalhos de manutenção nos momentos oportunos;

- Reduzir os custos de manutenção ao nível mais baixo possível, compatível com segurança e qualidade;

- Maximizar a produtividade da manutenção.

Classificação da Manutenção (+)

- Manutenção correctiva, efectuada após a ocorrência das avarias imprevistas/falhas do material.

- Manutenção Preventiva, efectuada com a intenção de reduzir a probabilidade de ocorrência de avarias/falhas do material.

Vantagens:

- Maior segurança;

- Aumento da fiabilidade dos equipamentos;

- Operações e paragens programadas;

- Custos pré-determinados;

- Custo global baixo;

- Facilidade na gestão de stocks.

Equipamentos e Sistemas Redundantes (+)

Material de baixo custo, não estratégico, em que a falha não prejudica a segurança e/ou meio ambiente (custos indirectos da avaria são mínimos).

É uma opção de manutenção, que se deve basear na análise dos modos de falha, seus efeitos e custos, considerando a utilização de métodos de diagnóstico da falha mais rápidos (árvores de causa, histórico de falhas, etc.).

Serralharias (+)

Portas, portões e janelas:

- Reparação ou Substituição de fechaduras das portas comuns;

- Afinação das molas de portas das zonas comuns;

- Lubrificação de dobradiças;

- Substituição de vidros.

Iluminação (+)

Substituição dos seguintes elementos:

- lâmpadas, automáticos de escada, luzes de emergência, disjuntores e interruptores.

Diversos (+)

- Limpeza de caleiras e algerozes de cobertura;

- Pequenos retoques de pintura;

- Resolução de pequenas anomalias gerais.

(…)

Efectuamos a detecção e identificação de zonas críticas de limpeza que requeiram cuidados especiais, apresentando soluções para a sua higienização ou desinfestação. Estabelecemos também o planeamento de rotinas de limpeza, por exemplo, em pavimentos de garagem ou revitalização dos pavimentos da entrada do prédio e escadas.

São utilizados produtos de limpeza adequados para o tratamento, manutenção e limpeza de acordo com os materiais existentes nas zonas comuns.

E porque é uma questão sensível, não descuramos também a melhoria dos ambientes do ar, principalmente no que diz respeito a sistemas de exaustão de fumos de garagens ou à ambientalização de locais de passagem de pessoas.

(ler mais…)

Na maioria do património edificado o problema patológico está presente, em maior ou menor intensidade, variando o período de aparecimento e/ou a forma de manifestação. Estes problemas podem apresentar-se de forma simples, sendo assim, de diagnóstico e reparo evidentes ou então, de maneira complexa, exigindo uma análise individualizada.

As formas patológicas encontradas podem ser de origem natural ou humana, de entre as naturais, distinguem-se: as variações térmicas, a agressividade do meio ambiente e os sismos, e nas humanas: os erros de concepção ao nível do projecto, escolha inadequada de materiais, deficiências de execução, falta de fiscalização e escolha de soluções económicas, entre outras.

Deve-se salientar a importância da detecção antecipado de manifestações patológicas, tendo em vista que o quanto antes estas forem tratadas, menor será a perda de desempenho e mais barata será a sua reparação.

Toda a edificação possui um período de vida útil a que se destina. Muitas vezes, antes mesmo deste prazo ser alcançado, o nível de desempenho já se encontra abaixo do satisfatório devido, por exemplo, a falta de manutenção periódica. A manutenção não evitará que a edificação alcance, um dia, o fim da sua durabilidade, mas sim, prorrogará a sua vida útil, procurando sempre a ausência de patologias.

 

PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE PERITAGEM

Porquê surgem patologias na construção cada vez mais cedo? (+)

Os avanços tecnológicos das técnicas de construção e dos materiais, a baixa qualificação profissional e a rapidez de construção, surgem como principais factores para a ocorrência de anomalias e patologias nas construções recentes. É na sequência destes avanços e preocupações, que a BestPlus se propõe defender um trabalho profissional e de qualidade na construção.

Refira-se sinteticamente que as patologias nos edifícios surgem cada vez mais cedo devido a:

- Complexidade crescente das construções;

- Erros de concepção ao nível do projecto;

- Ausência de informação técnica;

- Não qualificação profissional dos intervenientes no processo construtivo;

- Aplicação de novos materiais;

- Velocidade exigida ao processo de construção e os erros de execução inerentes;

- Inexistência de um sistema efectivo de responsabilidades, de garantias e de seguros.

Porquê uma peritagem técnica a um edifício ou fracção? (+)

Todas as construções apresentam, mais tarde ou mais cedo, patologias que indiciam necessidade de manutenção. Daí a importância de fazer uma inspecção preventiva antecipada aos edifícios, com objectivo de minimizar os custos de reparação.

A forma correcta não é solicitar a uma empresa de construção que diagnostique o problema e o resolva, normalmente sai mais caro, porque muitas das vezes a empresa não tem conhecimento técnico correcto das causas e actua sobre trabalhos dispensáveis, encarecendo depois os custos finais.

A peritagem ao edifício torna-se ainda mais importante durante a fase de garantia da obra, com o relatório elaborado pelos técnicos da BestPlus, a administração do condomínio pode exigir à empresa construtora a reparação das anomalias detectadas.

A BestPlus está preparada com meios técnicos experientes e equipamento para responder a todas estas situações.

A peritagem técnica tem a seguinte finalidade: (+)

- Analisar e diagnosticar as patologias em elementos de construção;
- Diminuir os custos de reparação e conservação do imóvel;
- Obter soluções eficazes;
- Estabelecer as prioridades de intervenção;
- Estabelecer uma base para consulta ao mercado;
- Accionar a garantia do promotor ou construtor;
- Suporte a uma acção judicial;
- Garantia de qualidade na aquisição do imóvel.

Em que consiste a peritagem técnica a um edifício ou fracção? (+)

Da peritagem efectuada pelos engenheiros da BestPlus resulta um relatório técnico que tem por base as seguintes fases:

- Inspecção através de exame visual e/ou instrumental, visando a caracterização e identificação das anomalias tipo de natureza estrutural ou não estrutural;

- Interpretação dos dados recolhidos pelos engenheiros da empresa;

- Proposta de medidas correctivas.

A quem se destina a peritagem? (+)

Aos proprietários de quaisquer bens imobiliários, designadamente:

- Condomínios: Inspecção às partes comuns do edifício;

- Fracções autónomas – apartamentos e moradias;

- Edifícios para arrendamento, comercial, habitacional ou industrial;

- Edifícios de escritórios, edifícios industriais, centros comerciais, hotéis;

- Edifícios públicos e patrimónios imobiliários do estado, das autarquias ou de fundos imobiliários.

Quais os serviços de que dispomos? (+)

A BestPlus disponibiliza aos seus clientes os seguintes serviços técnicos na área da peritagem a edifícios e fracções:

- Inspecção técnica visual com elaboração de relatório vídeo ou fotográfico;

- Inspecção técnica instrumentada, em:

- Câmara de termografia;

- Medidores de humidade e temperatura;

- Medidor de monóxido de carbono;

- Esclerómetro;

- Sonómetro;

- Equipamento para detecção de fugas em tubagens;

- Distanciómetro digital;

- Máquina fotográfica digital.

- Diagnóstico de patologias;

- Plano de procedimentos de reparação;

- Concepção de programas de manutenção ao edifício;

- Verificação de conformidade de construção com o projecto;

- Projectos de reparação ou reforço estrutural;

- Caderno de encargos e programa de concurso.

- Fiscalização das intervenções correctivas.

Qual o equipamento técnico, propriedade da BestPlus? (+)

- Câmara de Termografia – E50Bx (+)

A câmara térmica emprega uma tecnologia de imagem infravermelha de vanguarda que detecta a radiação infravermelha ou seja o calor. A partir das diferenças de temperaturas detectadas, criam uma imagem nítida. Estas diferenças permitem ao utilizador descobrir problemas de inactividade, ou monitorizar a progressão de problemas para que a manutenção possa ser agendada.

A termografia é frequentemente considerada a primeira defesa numa manutenção preventiva para detectar desperdícios de energia, humidade, infiltrações, assim como problemas eléctricos. É ainda utilizada no restauro de edifícios ou projecto de reabilitação.

Falta de isolamento na fachada, causador de perdas de energia consideráveis.

Fugas nas tubagens da canalização de água.

Pontes térmicas lineares na ligação entre tecto e parede. Zona de infiltrações no tecto e parede.

A câmara de termografia é um equipamento extremamente preciso que permite detectar com facilidade zonas de isolamento fraco ou inadequado, humidade, fugas na envolvente do edifício, roturas nas canalizações de água e sistemas de ar condicionado e trabalhos mal executados, e outras anomalias. A detecção e eliminação antecipada destes problemas, garante um ganho significativo aos donos dos imóveis. Uma câmara termográfica pode ajudar a detectar rapidamente aonde se pode melhorar a eficiência energética.

- Medidor de Humidade e Temperatura (+)

É um instrumento para medições pontuais de humidade e temperatura, adequado para as seguintes operações: AVAC, avaliação de edifícios/inspecção residencial, diagnóstico de humidade e infiltrações em edifícios, instalação de pisos revestidos a madeira, aplicações com revestimentos especiais, restauração após inundações.

- Medidor de Monóxido de Carbono (+)

É um instrumento de detecção portátil capaz de monitorizar 4 gases em simultâneo incluindo Monóxido de Carbono (CO), Oxigénio (O2), Sulfureto de Hidrogénio (H2S) e Combustíveis.

(ler mais…)

A fiscalização de obras é um elemento essencial do processo construtivo, constituindo garantia para administração do condomínio e utilizadores da qualidade e segurança das construções. Um bom projecto não é por si só uma garantia de qualidade da obra final, é fundamental para o dono de obra que os trabalhos sejam cumpridos de acordo com o projecto e as boas normas de construção.

Convém referir que a fiscalização sofreu recentemente um novo impulso legislativo, com a publicação da Portaria n.º 232/2008, de 11 de Março, onde se descreve que a comunicação prévia de obras de edificação deve ser instruída entre outros, com termos de responsabilidade assinados pelo director de fiscalização de obra e pelo director de obra, independentemente da dimensão e complexidade técnica da obra.

Porquê coordenar e fiscalizar uma obra? (+)

O sucesso de qualquer obra ou construção depende grandemente da gestão, coordenação e controlo da obra, efectuado por uma equipa de fiscalização profissional e rigorosa. O seu campo de intervenção deve ser nomeadamente:

- Coordenação e articulação dos vários projectistas;

- Estudo de soluções variantes;

- Controlo financeiro da obra;

- Análise e comparação de propostas;

- Gestão e coordenação de empreitadas;

- Planeamento, programação e controlo de execução;

- Controlo de qualidade dos trabalhos, materiais e equipamentos.

(ler mais…)

O coordenador de segurança deve desenvolver um vasto conjunto de actividades que lhe permitem planificar e organizar a prevenção e segurança desde a fase do projecto até à fase de execução dos trabalhos de construção, incluindo os trabalhos de manutenção da obra.

Cabe ao dono de obra a obrigatoriedade de nomear um coordenador de segurança na fase de projecto e na fase de obra sempre que, nela intervierem duas ou mais empresas, incluindo a entidade executante e subempreiteiros, e sempre que, determinados trabalhos impliquem riscos especiais para a segurança e saúde dos trabalhadores (conforme disposto nos artigos 7.º e 9.º do Decreto-Lei n.º 273/2003, de 29 de Outubro).

Quais as incompatibilidades de um coordenador de segurança em obra? (+)

O coordenador de segurança em obra não pode intervir na execução da obra como entidade executante, subempreiteiro ou trabalhador independente na interpretação do Decreto-Lei n.º 273/2003, de 29 de Outubro, nem ser trabalhador por conta da entidade executante ou de qualquer subempreiteiro.

Quais as principais funções desempenhadas pela coordenação de segurança? (+)

- Participação ao A.C.T. do início da obra;

- Coordenação de segurança desde a fase de projecto elaborando o P.S.S. (Plano de Segurança e Saúde) até à fase de obra, aplicando o Decreto-Lei n.º 273/2003, de 29 de Outubro;

- Elaboração de planos de segurança e higiene no trabalho e elaboração da compilação técnica;

- Acompanhamento da segurança em obra;

- Inspecções de segurança;

- Elaboração de relatórios de situação com registo fotográfico.

(ler mais…)

A avaliação imobiliária está na base de qualquer negócio imobiliário. Há alguns anos, a actividade de avaliação imobiliária era considerada mais uma “arte” do que uma “ciência”, e por esse facto, a subjectividade do avaliador era legitimada.

No entanto, nos tempos que correm, é exigido a este profissional uma postura cada vez mais objectiva na realização das avaliações, devendo dominar as diversas metodologias à efectivação de uma avaliação, e fundamentar os seus juízos de valor.

Para finalizar, a avaliação de qualquer bem imóvel deve ser encarada de forma séria, profissional e fundamental, que pode acarretar graves prejuízos se for efectuada incorrectamente.

 

Porquê contratar uma empresa de avaliações? (+)

Para obter uma noção clara e isenta do que realmente valem os bens imóveis, e para as diversas situações em que se pretende a determinação de valor por parte de alguém que não está envolvido directamente no negócio.

As avaliações também são previstas na lei para algumas situações, tais como as expropriações por utilidade pública, avaliações fiscais e as peritagens de âmbito judicial.

É sempre recomendado quando se procura uma correcta avaliação do imóvel para posteriormente saber o seu valor, e colocá-lo à venda.

 

Avaliação de que tipo de bens imóveis? (+)

Avaliação de propriedade imobiliária para diversas finalidades, contemplando todo o tipo de bens imóveis, salientando-se:

- Fracções habitacionais e comerciais;

- Escritórios;

- Edifícios de habitação colectiva e comerciais (imóveis existentes e projectos de construção);

- Empreendimentos turistico-residenciais;

- Unidades hoteleiras;

- Armazéns;

- Terrenos urbanos;

- Projectos de loteamentos urbanos residenciais e industriais;

- Moradias (imóveis existentes e projectos de construção);

- Situações de obra relativas a construções em curso.

 

Qual o objectivo da avaliação de imóveis? (+)

A avaliação de imóveis tem por objectivo a determinação técnica do valor do imóvel ou do direito sobre ele, sendo empregue numa variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como:

- Âmbito da actividade creditícia;

- Âmbito da actividade seguradora;

- Âmbito de operações de compra e venda;

- Âmbito de investimento;

- Âmbito fiscal;

- Âmbito das expropriações por utilidade pública.

 

(Ler mais…)

Quando as instalações das habitações se encontram danificadas, findou o seu tempo de vida útil ou utilizam materiais inapropriados que colocam em risco a segurança de pessoas e bens, causando ainda, elevados custos de manutenção, a solução passa imediatamente pela sua substituição. A BestPlus garante a execução dos projectos de especialidades, águas, esgotos, gás, electricidade, térmica e ruído para as situações de reabilitação com a máxima brevidade e qualidade.

Além dos projectos, a BestPlus também fornece mapa de trabalhos e estimativa de custo para a execução dos serviços das especialidades.

(Ler mais…)

A legislação que obriga à certificação energética entrou em vigor a, 1 de Janeiro de 2009, para todos os edifícios de serviços ou habitação, no entanto, o processo de certificação já decorre desde 2006.

Na prática, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 78/2006, de 4 de Abril, que não é mais do que atribuir uma categoria energética aos edifícios (de A+ a G), à semelhança do que sucede já com os equipamentos refrigeradores. Por exemplo, se um proprietário não possuir o certificado não pode transaccionar o seu imóvel. Esta obrigação aplica-se a todos os imóveis e, no caso de se tratar de escritórios, a categoria energética do edifício tem de ser, no mínimo, B-.

Quando é necessário uma Certificação Energética e um Certificado Energético? (+)

- Quando tiver o projecto de arquitectura aprovado e necessitar do projecto térmico, bem como da respectiva declaração de conformidade regulamentar, que será emitida pela A.D.E.N.E., para poder concluir a instrução do processo na Câmara Municipal e levantar a licença de construção/ampliação/remodelação;

- Quando a sua obra terminar e necessitar do certificado de desempenho energético e da qualidade do ar interior, que será emitido pela A.D.E.N.E., para poder levantar a respectiva licença de utilização do seu imóvel;

- Quando, pretender vender ou arrendar o seu imóvel terá que apresentar ao comprador ou arrendatário o certificado energético;

- Quando o certificado de desempenho energético e da qualidade do ar interior, do seu imóvel, se encontrar fora de validade.

 

Qual a importância do Certificado Energético para os inquilinos e compradores? (+)

É importante saber se a habitação é poupada ou de consumos elevados de energia. O certificado energético informa ainda antes do arrendamento dum apartamento ou casa, dos custos esperados de energia e ajuda a decidir entre as várias ofertas do mercado.

Peça o certificado à entidade vendedora ou arrendatária antes de tomar a sua decisão.

 

Qual a importância do Certificado Energético para os proprietários de habitações? (+)

Para proprietários é uma ajuda fundamental avaliar o estado da habitação quanto ao seu consumo através de um certificado energético. Com essa orientação poderá iniciar-se um processo de modernização energética da habitação, pois são visados os aspectos defeituosos da mesma e propostas soluções de poupança energética que são rentáveis para o proprietário.

 

Organização de toda a documentação do condomínio (+)

- Título constitutivo da propriedade horizontal:

Definição das partes comuns, definição e delimitação das fracções autónomas quer habitacionais quer comerciais, aferição das permilagens para imputação dos encargos de conservação e fruição, de acordo com os regimes fixados no Código Civil.

- Licenças camarárias e plantas.

 

Elaboração do projecto de Regulamento do Condomínio para aprovação pela assembleia (+)

Disciplina do uso, da fruição e da conservação das partes comuns e das relações entre os condóminos, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal e demais legislação aplicável.

 

Celebração de Contratos com terceiros prestadores de serviços ao condomínio(+)

Com os prestadores de serviços de fornecimento de electricidade,  manutenção de elevadores,  manutenção de bombas, fornecimento de água,  jardinagem, etc.

 

Selecção e recrutamento de funcionários (+)

Proceder aos registos e inscrições necessárias ao condomínio e dos respectivos funcionários em todos os organismos oficiais.

 

Constituição e verificação de seguros obrigatórios (+)

Seguros multi-riscos ou seguros contra riscos de incêndio e de acidentes de trabalho dos seus trabalhadores.

 

Elaboração de cadernos de encargos, manuais de normas auxiliares de segurança, manutenção e limpeza.